Ostrzeżenie o buforze hipotecznym powoduje problemy dla australijskich właścicieli domów i kupujących

Wydano ostrzeżenie, że niektórzy Australijczycy mogą zostać „zmuszeni do sprzedaży swoich domów” po tym, jak regulator odmówił ustąpienia w kluczowej kwestii mającej wpływ na decyzje banku dotyczące stóp procentowych.

Australijski Urząd Regulacji Ostrożności (APRA) odmówił obniżenia swojego bufora i będzie nadal nalegał, aby banki dodawały 3 procent do obowiązującej stopy procentowej przy ocenie wniosków o kredyt hipoteczny.

Posunięcie to nie tylko wpływa na przeciętnego nowego nabywcę domu, który według badań Canstar może stracić 21 000 AUD na dodatkowej sile pożyczkowej, ale oznacza również, że właściciele domów mogą zostać uwięzieni w „więzieniu hipotecznym”.

Australijskie Stowarzyszenie Brokerów Finansowych (FBAA) stwierdziło, że ogłoszenie Apra o utrzymaniu istniejącego bufora usługi utrudnia posiadaczom kredytów hipotecznych refinansowanie i negocjowanie lepszej stawki.

Dyrektor zarządzający FBAA, Peter White, powiedział, że rezerwa, która jest dodawana do stopy procentowej pożyczkodawcy w celu oceny pożyczki, oznacza, że ​​wielu pożyczkobiorców, których stać na dzienną stopę procentową lub nawet nieco wyższą, niesprawiedliwie uniemożliwia refinansowanie.

„Coraz więcej kredytobiorców hipotecznych znajduje się w sytuacji, w której nie mogą uzyskać lepszej oferty, ponieważ nie spełniają zawyżonej stawki wyceny” – powiedział.

Inni mogą być zmuszeni do sprzedaży swoich domów, ponieważ nadmierna stopa rezerwowa trzyma ich w niewoli obecnego pożyczkodawcy z wyższymi stopami procentowymi.

„Rezerwa w wysokości 3 procent była odpowiednia w przeszłości, ponieważ stopy procentowe były najniższe w historii i zawsze rosły, a to chroniło zarówno banki, jak i pożyczkobiorców, ale nie możemy żyć przeszłością i buforować od 1,5”. do 2 proc.”. Jest to o wiele wygodniejsze dziś iw najbliższej przyszłości.

Oczekuje się, że stopy procentowe osiągną najwyższy poziom 4,1 procent w nadchodzących miesiącach, po czym ponownie spadną w 2024 i 2025 roku.

Jednak AFL kwestionuje, czy Apra „sygnalizuje rynkowi, że nadchodzi kolejny 3-procentowy wzrost, ponieważ nie ma już powodu, aby trzymać pożyczkobiorców w niewoli”.

White powiedział, że to nie wina australijskich konsumentów, że stopy procentowe skoczyły tak szybko, ale że to oni zostali ukarani.

„Nadszedł czas, aby pożyczkobiorcy przestali płacić za szybki wzrost stóp procentowych” – powiedział.

„FBAA spodziewała się rajdu na długo przed podjęciem działań przez RBA, ale w tamtym czasie wielu nam nie wierzyło. Ceny powinny były być lepiej zarządzane i podnoszone w mniejszych krokach przez dłuższy okres czasu.”

Wezwał APRA do regularnej ponownej oceny stopy rezerw, „ale nie rzadziej niż co dwa lata, aby upewnić się, że jest ona odpowiednia do celu na rynku, który reprezentuje teraz iw najbliższej przyszłości”.

Dalsza analiza wykazała, że ​​istniejący kredytobiorcy, którzy chcą refinansować pożyczkę po niższej stopie procentowej, mogą zostać uznani przez pożyczkodawcę za niezdolnych do wygodnego spłacania spłat, pomimo płacenia wyższej stawki u obecnego pożyczkodawcy.

Pożyczkobiorca, który spłaca pożyczkę w wysokości 500 000 dolarów australijskich w ciągu 30 lat przy średniej zmiennej stopie procentowej wynoszącej 5,92 procent – ​​który ubiega się o refinansowanie pożyczki po niższej stopie 4,69 procent, zostanie oceniony po zastosowaniu 3-procentowej rezerwy na stawka 7,69 proc.

Jeśli pożyczkodawca stwierdzi, że nie jest w stanie obsłużyć pożyczki według stawki 7,69 procent, oznacza to, że pożyczkobiorca nie może sobie pozwolić na spłatę według stawki 4,69 procent, mimo że obecnie spłaca pożyczkę według wyższej stawki 1,23 procent, zauważył Kanstar.

Jednak korzyści z refinansowania nie są brane pod uwagę w ocenie, ponieważ konwersja pożyczki w wysokości 500 000 AUD w ciągu 30 lat ze średniej zmiennej stopy procentowej 5,92% na stopę 4,69% może potencjalnie zmniejszyć płatności o 382 AUD miesięcznie.

Kiedy ceny osiągnęły najniższy poziom, Apra z pewnością musiała podnieść stopę rezerwy, powiedziała redaktor naczelny Canstar i ekspert finansowy Effie Zahos.

„Bufor działa w interesie ochrony kredytobiorców przed wyższymi stopami procentowymi. Problem nie polega na tym, czy są one potrzebne, czy nie, ale na barierze, jaką stwarzają dla niektórych obecnych kredytobiorców próbujących refinansować po niższej stopie procentowej.

Jak na ironię, sama regulacja mająca na celu ochronę konsumentów działa przeciwko tym kredytobiorcom w więzieniu hipotecznym.

„W niektórych przypadkach należy wziąć pod uwagę odsetki, a nie zasady. Jeśli kredytobiorcy nie zalegali ze spłatą rat w ciągu ostatnich 24 miesięcy, ich ocena kapitału własnego i ryzyka pozostaje taka sama, to z pewnością możliwe byłoby refinansowanie po niższej stopie procentowej.

„Z punktu widzenia konsumenta nigdy nie zaszkodzi złożyć wniosek o refinansowanie lub zapytać o inne opcje”.

John Lonsdale, prezes Abra, powiedział, że istniejące środki ostrożności „pozostają odpowiednie, biorąc pod uwagę możliwość pogorszenia krajowych i globalnych warunków ekonomicznych” w dokumencie informacyjnym opublikowanym w poniedziałek.

Dzieje się tak, ponieważ właściciele domów mogą otrzymać jeszcze większy cios, gdy główny ekonomista Westpac, Matthew Hasan, ostrzega, że ​​ceny domów znajdą się pod „poważną presją” i spadną o kolejne 8 procent w całym kraju w 2023 r. – narażając ich na ryzyko. poszukuje refinansowania.

Dodał, że ceny w pięciu głównych stolicach spadły teraz o 9,7 procent w stosunku do szczytu z kwietnia 2022 r.

„Luty przyniósł pewne ograniczenie spadków stóp procentowych, ale jest mało prawdopodobne, aby to się utrzymało, biorąc pod uwagę potencjał dalszych podwyżek stóp procentowych” – powiedział.

Wydaje się, że ostatnie zmiany podatkowe w całym stanie również dały impuls w Nowej Południowej Walii. Inne wskaźniki pozostają zasadniczo negatywne: nastroje kupujących bliskie cyklicznych minimów, malejące oczekiwania cenowe, rosnąca awersja do ryzyka i słabnące zaufanie na rynku pracy.

Wszystkie kraje doświadczają obecnie korekt, ale warunki wciąż dramatycznie się zmieniają. Wodospady są bardziej zaawansowane i głębsze w Nowej Południowej Walii, Vic i Tas. QLD doświadczyło ostrych spadków od połowy 2022 r., a zarówno WA, jak i SA nadal odnotowują bardziej umiarkowane spadki – rynki we wszystkich tych trzech stanach nadal wydają się stosunkowo napięte pod względem liczby ofert w porównaniu ze wskaźnikami pustostanów sprzedaży i wynajmu”.