Obniżki stóp procentowych mogą nie być ratunkiem, na który wielu liczy na rynku mieszkaniowym

Jednym z najgorętszych tematów rozmów na rynku nieruchomości mieszkaniowych są obecnie spekulacje na temat tego, kiedy i o ile Bank Rezerw zacznie obniżać stopy procentowe.

Niektórzy uważają, że obniżenie oficjalnej stopy procentowej i wynikająca z tego obniżka oprocentowania kredytów hipotecznych doprowadziłaby do szybkiej zmiany sytuacji na rynku.

Kupujący wrócą z siłą, ceny zaczną rosnąć, będą obfite zyski kapitałowe i wszystko będzie dobrze.

A przynajmniej taką mają nadzieję.

Ale niestety sprawa nie jest taka prosta.

Rynek mieszkaniowy stoi przed znacznie większymi wyzwaniami niż tylko podwyżka stóp procentowych.

Być może największym problemem w tej chwili jest duża liczba niesprzedanych nieruchomości.

Nadwyżka to różnica pomiędzy całkowitą liczbą nieruchomości na rynku a liczbą sprzedawanych w każdym miesiącu.

Odsetek ten w ciągu ostatnich trzech lat gwałtownie wzrósł.

Poniższy wykres ilustruje to zjawisko.

Niebieskie pole na dole wykresu to liczba sprzedaży mieszkań rejestrowana każdego miesiąca przez Instytut Nieruchomości Nowej Zelandii. Pomarańczowe pole powyżej to łączna liczba nieruchomości mieszkalnych dostępnych w sprzedaży na Realestate.co.nz na koniec poprzedniego miesiąca (Inwentarz).

Trzy lata temu, na koniec maja 2021 r., na rynku znajdowało się 14 883 nieruchomości mieszkalnych. W czerwcu 2021 r. sprzedano 7629 mieszkań, pozostawiając nadwyżkę w wysokości 7254.

Na koniec maja tego roku łączne zapasy na rynku wzrosły o 119% do 32 598 sztuk.

Sprzedaż wykazywała jednak odwrotny kierunek i w czerwcu tego roku osiągnęła zaledwie 4356 egzemplarzy, co oznacza spadek o 43% w porównaniu z trzema latami temu.

W rezultacie liczba niesprzedanych nieruchomości wzrosła w tym samym okresie o 289%, osiągając w czerwcu tego roku poziom 28 242 nieruchomości.

Oznacza to, że rynek przetrwa zimę i wejdzie na wiosnę z ciężarem góry niesprzedanych nieruchomości.

Niestety problem jest poważniejszy niż wskazują powyższe liczby, bo to jedyni sprzedawcy jakich znamy.

Co więcej, istnieje również potencjalne tsunami utajonej podaży, które czeka na wejście na rynek.

Są to osoby, które być może bezskutecznie próbowały już sprzedać swoją nieruchomość, a następnie tymczasowo wycofały ją z rynku.

Są też tacy, którzy chcą sprzedawać, ale na razie siedzą z boku, być może czekając na odbicie rynku.

Ci ludzie nadal będą chcieli sprzedawać.

Nie wiemy, jak duża jest potencjalna podaż nieruchomości na sprzedaż, ale niepotwierdzone dane sugerują, że może być ona rzeczywiście bardzo duża.

Jeżeli obniżka oprocentowania kredytów hipotecznych, gdy w końcu do niej nastąpi, będzie promowana jako punkt zwrotny na rynku, może to spowodować przekształcenie ukrytej podaży w rzeczywistą podaż.

Może to jeszcze bardziej popchnąć rynek na korzyść kupujących.

Wszystko to może być wystarczająco złe, ale istnieją dwa inne czynniki, które również mogą mieć wpływ na rynek nieruchomości mieszkaniowych.

Według Statistics New Zealand w maju nastąpiła utrata netto populacji w wyniku migracji, a około 2000 osób więcej opuściło kraj, niż do niego przybyło.

Do liczb tych należy podchodzić z pewną ostrożnością, ponieważ mogą one ulec istotnym korektom, zwłaszcza po gwałtownej zmianie wzorców migracji.

Jeżeli jednak zmiany te będą wskazywały na kontynuację migracji i przez dłuższy okres czasu będziemy świadkami utraty netto ludności w wyniku migracji, może to mieć poważne konsekwencje dla rynku mieszkaniowego.

Prawdopodobnie w pierwszej kolejności wpłynie to na popyt na mieszkania na wynajem, ale ostatecznie przełoży się to również na ogólny popyt na nieruchomości, ponieważ inwestorzy dokonają ponownej oceny swoich pozycji.

Na koniec pozostaje oczywiście ogólna ekonomia.

Często mówi się o rynku mieszkaniowym tak, jakby funkcjonował niezależnie od reszty gospodarki, jednak z pewnością jedno i drugie jest ze sobą ściśle powiązane.

A teraz gospodarka przeżywa lekkie przeziębienie.

Nie grozi mu śmierć, ale też nie jest w dobrym zdrowiu.

Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy dla rynku mieszkaniowego wydają się trudne, nawet biorąc pod uwagę potencjalne obniżki stóp procentowych kredytów hipotecznych.

• Dzięki naszemu bezpłatnemu biuletynowi dotyczącemu nieruchomości możesz otrzymywać takie artykuły bezpośrednio na swoją skrzynkę e-mail. Wysyłamy go 3-5 razy w tygodniu ze wszystkimi aktualnościami dotyczącymi nieruchomości, w tym wynikami aukcji, zmianami stóp procentowych, komentarzami i analizami rynkowymi. Aby zacząć go otrzymywać, zarejestruj się Tutaj (To nic nie kosztuje) Po zatwierdzeniu możesz wybrać dowolny z naszych bezpłatnych biuletynów e-mailowych.