Tak, dziki rynek mieszkaniowy w końcu osiągnął swój szczyt

Rynek mieszkaniowy okazał się odporny na ograniczenia Covid i zmiany polityczne, ale eksperci zgadzają się, że rosnące przeciwności oznaczają, że rynek osiągnął szczyt.

Dane Instytutu Nieruchomości pokazują średnią cenę domu w całym kraju Spadł o 6,5 procent do 850 000 dolarów we wrześniu od sierpnia. Ale nadal jest to wzrost o 15,4 procent z 689 000 dolarów we wrześniu.

Najnowszy indeks cen domów CoreLogic pokazuje wzrost cen w całym kraju o 4,8 procent w ciągu kwartału io 1,4 procent we wrześniu, co daje średnią krajową cenę na poziomie 950.229 USD.

Biorąc pod uwagę te podwyżki cen, może się wydawać, że rynek będzie rósł w nieskończoność, zmuszając więcej osób do rezygnacji z marzeń o mieszkaniu.

Czytaj więcej:
* Ceny domów spadły w zeszłym miesiącu o 6,5 procent, a sprzedaż o 9,7 procent
* Brak inwestorów na rynku nieruchomości po zmianie zasad
* Obawy Bank Rezerw stoi przed wyborem między niedawnymi nabywcami domów a gospodarką

Eksperci są jednak zgodni, że tak nie jest i że wiele czynników wpływających na rynek uległo zmianie.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych agresywnie rośnie, podczas gdy standardy kredytowe stają się coraz bardziej rygorystyczne wraz z oficjalnym wejściem w życie 1 listopada najnowszych wskaźników kredytu do wartości majątkowej Banku Rezerwy.

w marcu, Rząd ogłosił zestaw polityk mieszkaniowych mających na celu zwiększenie podaży i ograniczenie popytu. Obejmował on nową politykę podatkową dla inwestorów, która zaczęła być wdrażana etapami od 1 października.

zeszły tydzień Rząd, przy wsparciu Partii Narodowej, ogłosił dodatkowe reformy planowania mające na celu zwiększenie podaży i poprawę przystępności cenowej. Szacuje się, że może dodać od 48 200 do 105 500 nowych domów w ciągu najbliższych pięciu do ośmiu lat.

Jednocześnie zamknięte granice wstrzymały imigrację, co pomogło spowolnić wzrost populacji, co oznacza, że ​​podaż nadrabia teraz popyt.

Główna ekonomistka ANZ, Sharon Zollner, mówi, że nowe przepisy dotyczące gęstości mieszkań dodają kolejny problem cenowy do długiej listy, ponieważ niosą dodatkowe ryzyko pogorszenia oczekiwań cenowych, zwłaszcza w perspektywie średnioterminowej.

I spójrzmy prawdzie w oczy, na rynku wciąż jest trochę wiatru z tyłu, oprócz pewnego rozmachu, mówi. „To jest w cenach, które są wspierane przez niższe oferty, ale nie w sprzedaży, która spadła”.

Ograniczenia związane z blokadą oznaczają, że zmierzenie podstawowej motywacji dla mieszkań w Auckland jest trudne, ale poza Auckland rynek będzie działał najlepiej, jak może, mówi.

Ale ogólnie rynek osiągnął swój szczyt. Ceny są opóźnione o około trzy miesiące, ale tempo miesięcznej inflacji cen jest dalekie od szczytu w cyklu. Oznacza to, że roczna inflacja również spadnie w nadchodzących miesiącach”.

Zollner spodziewa się, że sprzedaż wzrośnie, gdy ograniczenia złagodzą się, ponieważ anegdoty sugerują, że popyt i zaufanie utrzymują się w czasie, gdy liczba nieruchomości dostępnych do sprzedaży jest nadal bardzo niska.

Listy powinny wzrosnąć zgodnie z sezonowymi wzorcami zbliżającymi się do lata, ale jeśli wystarczająca liczba sprzedawców spróbuje sprzedawać „na szczycie” w tym samym czasie, ceny mogą zmienić się bardziej dramatycznie, niż oczekiwano, mówi.

„Niekoniecznie oznacza to, że„ poprawią ”. Zamiast tego mogą wolniej rosnąć dochody w ciągu najbliższych kilku lat lub dziesięcioleci, a ostatecznie osiągnąć coś bardziej zrównoważonego”.

Zollner mówi, że prognoza ANZ obejmuje kilka miesięcy niższych cen wraz ze wzrostem cen i wzrostem notowań, a na podstawie rosnącej listy niekorzystnych warunków cenowych widzi ryzyko przesunięte w dół.

„Ale wyższy punkt wyjścia oznacza, że ​​nawet dwucyfrowy spadek, taki jak 10 procent, przywróci ceny do poziomu z marca tego roku”.

Ograniczenia Covid zwiększają niepewność do tej mieszanki. W ubiegłym roku rynek wystartował po zakończeniu blokady, a kiedy ograniczenia zostaną złagodzone, tym razem popyt będzie stłumiony. Może prowadzić do dalszego wzrostu.

Może nastąpić pewien wzrost, mówi niezależny ekonomista Tony Alexander, ale ceny nie wzrosną o 35 procent, jak w zeszłym roku, ponieważ zmieniło się wiele czynników rynkowych.

Ceny będą wysokie przez około sześć miesięcy, ale będzie bardziej płaska trajektoria, a do połowy przyszłego roku rynek zwolni, mówi.

Odzwierciedla to wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz fakt, że nie ma nowego transferu środków z powodu zamkniętych granic. Więcej inwestorów ucierpi z powodu nowych przepisów podatkowych, a także zwiększonej presji na przystępność cenową, ponieważ domy stają się droższe”.

Nowe przepisy dotyczące gęstości mieszkań będą miały większy wpływ w perspektywie średnio- i długoterminowej, ale przyspieszą złagodzenie strachu przed zgubieniem się w nadchodzącym roku, mówi.

„Będą mniej mówić o braku mieszkań i mogą obniżyć cenę niektórych łatwo zagospodarowanych gruntów, które są dostępne na rynku, na którym będzie ich więcej”.

Doradcy hipoteczni wciąż zgłaszają Wysoki popyt, zwłaszcza ze strony kupujących pierwszy dom.

Ale dyrektor generalny Squirrel, John Bolton, mówi, że popyt się zmniejszy. „Chociaż obecnie istnieje bardzo duże zapotrzebowanie na nabywców pierwszych domów, pracujemy nad zaległościami.

„Przystępność jest rozciągnięta do granic możliwości, więc liczba pierwszych nabywców domów, którzy mogą kupić, nie jest nieograniczona. Wielu inwestorów przestało kupować z powodu utraty rabatu odsetkowego.”

Przy rosnących oprocentowaniu kredytów hipotecznych i trwającym boomie budowlanym, rynek mieszkaniowy wydaje się osiągać szczyt, mówi.

„Ceny są nadal niskie według historycznych standardów, ale nie jest to gorączka cukru, jak kiedyś, więc powinniśmy uzyskać większą wrażliwość na rynku. Przy większej podaży będziemy mieli większą stabilność. Mam nadzieję, że zamiast wypadek”.

Rynek już zwolnił, z niższą sprzedażą i niższym wzrostem cen, mówi Kelvin Davidson, główny ekonomista nieruchomości w CoreLogic.

Chociaż powrót do nowej normy po złagodzeniu ograniczeń Covid może spowodować niewielkie odbicie, rynek osiągnął punkt krytyczny, mówi.

„Niektóre środki podjęte przez rząd i Bank Rezerwy, takie jak usunięcie odliczenia odsetek i powrót do niższych LVR, są w toku. Inwestorzy wycofali się, ponieważ jest coraz trudniej, a niektórzy mogą uznać, że nadszedł czas na kapitał zyski.”

Nie chodzi o to, że ceny spadną, ale wzrost cen spowolni do jednocyfrowych, być może nawet pięciu procent, mówi. „Można wprowadzić na rynek więcej ofert, ale ponieważ ludzie ogólnie czują wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, w przyszłym roku rynek będzie spokojniejszy”.

Chociaż spodziewa się, że na początku tego roku będzie wyglądać zupełnie inaczej niż rynek boomu, niekoniecznie będzie lepiej dla kupujących pierwszy dom.

Przy mniejszej liczbie inwestorów na rynku, mówi Davidson, może być więcej możliwości dla kupujących pierwszy dom, ale teraz również napotykają ograniczenia.

„Stoją oni w obliczu wysokich stóp procentowych, zwiększonej przystępności cenowej i ostrzejszych standardów udzielania kredytów. Przyszły rok może zamiast tego być rokiem „przeprowadzek”. Ostatnio grupa kupujący-właściciel-kupujący pozostała na swoim miejscu, ale ten trend może się zmienić w przyszłym roku” .