Bank Rezerw ostrzega przed rosnącymi oprocentowaniem kredytów hipotecznych, spadającymi cenami domów

Około 2% wszystkich kredytobiorców hipotecznych ma obecnie ujemny kapitał własny, który jest winny więcej niż wartość ich domów – ale liczba ta może „znacznie” wzrosnąć, jeśli ceny domów dalej spadną, twierdzi Bank Rezerw.

Wydała swój najnowszy raport o stabilności finansowej, który zawiera przegląd zagrożeń dla gospodarki i instytucji finansowych Nowej Zelandii.

Powiedziała, że ​​wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych i wzrost kosztów obsługi długu korporacyjnego spowolniłyby gospodarkę Nowej Zelandii, ponieważ stawki rosną w celu zwalczania inflacji.

„Inflacja jest wysoka zarówno w Nowej Zelandii, jak i za granicą”, powiedział bank centralny. Wynika to z zakłóceń w łańcuchach dostaw, wojny na Ukrainie i opóźnionych skutków dużych bodźców monetarnych i fiskalnych w odpowiedzi na pandemię Covid-19.

Czytaj więcej:
* Moody’s ostrzega przed „masowym” narastaniem zadłużenia gospodarstw domowych w Nowej Zelandii
* Fed mówi o spadających cenach domów: „Nadal najbardziej prawdopodobna korekta”
* Niższe oprocentowanie: Banki zobowiązują się nie pozbawiać kredytobiorców „specjalnych” oprocentowania kredytów hipotecznych, jeśli ich kapitał własny spadnie poniżej 20 procent.

Aby ograniczyć utrzymującą się inflację, banki centralne szybko zaostrzają politykę pieniężną, szybciej niż wcześniej oczekiwano. Nie ma pewności, jak bardzo spowolni to zacieśnienie aktywności gospodarczej. Prowadzi to do zmienności rynków finansowych i ryzyka dla systemu finansowego”.

Bank stwierdził, że wyższe stopy procentowe zmniejszają zdolność kredytowania ludzi na zakup domu i zmniejszają atrakcyjność inwestowania w nieruchomości mieszkalne.

Gospodarstwa domowe posiadające kredyty hipoteczne częściej odnotowywały wzrost wskaźnika dochodu rozporządzalnego przeznaczonego na obsługę zadłużenia z 9% do 20% w oparciu o obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych.

„Liczba rodzin w trudnej sytuacji finansowej wzrośnie, gdy więcej kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu zostanie ponownie wycenionych i może znacznie wzrosnąć, jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrośnie znacznie powyżej wskaźników oceny usług wynoszących około 6%, które banki wdrożyły podczas pandemii”.

Podwyżki te będą szczególnie ważne dla osób, które pożyczyły swój pierwszy dom w ciągu ostatnich dwóch lat.

Bank Rezerw powiedział, że jeśli detaliczne stopy procentowe wzrosną do 7%, 46% pożyczkobiorców w 2021 r. będzie musiało wydać co najmniej połowę swoich dochodów po opodatkowaniu na płatności odsetek.

Ceny domów w całym kraju spadły o 11% w porównaniu ze szczytem pod koniec 2021 r., o 15% w Auckland i 18% w Wellington.

Fed stwierdził, że stopy pozostają powyżej zrównoważonego poziomu we wszystkich stosowanych przez niego miarach i że bardziej stopniowy spadek będzie korzystny dla stabilności finansowej w długim okresie.

Ze względu na niedawny spadek cen mieszkań zmniejszyła się luka między obecnym poziomem cen a naszymi szacunkami jego zrównoważonego poziomu. Jednak nasza ocena zrównoważonego poziomu cen mieszkań również uległa obniżeniu, ze względu na oczekiwania rynku dotyczące wyższych długoterminowych stóp procentowych i historycznie niskich poziomów rentowności najmu, co sprawia, że ​​nieruchomości mieszkaniowe są relatywnie mniej atrakcyjne niż sześć miesięcy temu. .

„Pomimo dotychczasowych niższych cen, wyższe stopy procentowe oznaczają, że obciążenie obsługi zadłużenia dla nowych nabywców pozostaje na historycznie wysokim poziomie. Co więcej, usunięcie odpisu podatkowego od kosztów odsetek zwiększa przepływy pieniężne z nieruchomości inwestycyjnych przy wysokim poziomie zadłużenia”.

Bank powiedział, że gwałtowny spadek cen domów jest nadal możliwy, biorąc pod uwagę, jak silne były podwyżki cen w ostatnich latach i potencjalne „samonamacniające się” skutki negatywnych nastrojów na rynku.

Ograniczenia LVR, przywrócone na początku 2021 r., pomogły zmniejszyć liczbę gospodarstw domowych z ujemnym kapitałem własnym, który jest wciąż niewielki w porównaniu z ogólnymi portfelami kredytów hipotecznych banków. Jednak dalsze spadki cen spowodują znaczny wzrost.

„Ujemny kapitał własny pomiędzy pożyczkobiorcami sam w sobie nie prowadzi do strat w systemie finansowym. Jednak brak ujemnego kapitału własnego pożyczkobiorcy oznacza, że ​​pożyczkodawca może nie być w stanie odzyskać pełnej wartości swojego kredytu, na przykład poprzez sprzedaż kredytu hipotecznego Może Duża liczba niewykonanych zobowiązań przez pożyczkobiorcę w środowisku, w którym przeważa ujemny kapitał własny, prowadzi do istotnych strat finansowych dla pożyczkodawcy”.

Powiedziała, że ​​rynek pracy jest nadal silny, ale jakiekolwiek pogorszenie sytuacji może utrudnić rodzinom nadążyć za długami.

„W takich przypadkach pożyczkodawcy prawdopodobnie będą w stanie zapewnić ulgę w postaci przedłużenia okresu spłaty lub tylko tymczasowych okresów odsetkowych rodzinom, które nie są w stanie w pełni zaabsorbować wzrostu spłaty, z którym mogą się zmierzyć”.

Gubernator Adrian Orr powiedział, że spadające ceny domów same w sobie nie spowodują kryzysu finansowego. Powiedział, że ludzie powinni „trzymać się blisko” swoich banków. Powiedział, że stopy procentowe są nadal poniżej poziomu, na którym wielu pożyczkobiorców zostało poddanych testowi warunków skrajnych.

Ale Bank Rezerw powiedział, że system finansowy jest ogólnie odporny.

„Pozycja kapitałowa i płynnościowa banków jest silna, rentowność i jakość aktywów pozostają wysokie. Ostatnie testy warunków skrajnych pokazują odporność banków na scenariusze obejmujące wysokie bezrobocie i stopy procentowe oraz niskie ceny domów.”