Czy budowa pod wynajem to sposób na kryzys mieszkaniowy?

Ceny domów zarówno w Nowej Zelandii, jak i Australii są teraz dalekie od szczytu pandemii. Dostępność mieszkań pozostaje jednak istotnym problemem społecznym (i politycznym). Coraz więcej osób, zwłaszcza młodych, postrzega posiadanie domu jako coś poza ich zasięgiem.

Wydaje się, że sytuacja ta w Australii ulegnie dalszemu pogorszeniu, wbrew większości oczekiwań, ceny domów Wygląda na to, że już sięgnął dna, a teraz znów zaczyna rosnąć. Bez powrotu do niższych cen mieszkań lub znacznego spadku stóp procentowych, zakup domu nie będzie opcją dla wielu Australijczyków w najbliższym czasie.

Niestety, Leasing Stało się to również trudniejsze. Współczynnik pustostanów w większości australijskich stolic jest obecnie bliski rekordowo niskiego poziomu, a czynsze wciąż rosną.

Nic dziwnego, że labourzystowski rząd Anthony’ego Albanese dostrzegł polityczne ryzyko kryzysu mieszkaniowego. Promuje szereg inicjatyw ułatwiających budownictwo mieszkaniowe. Obejmuje to dwa kroki ogłoszone w najnowszym budżecie federalnym mające na celu zachęcenie rynku „budowy do wynajęcia” (BTR).

BTR, znany w większości jurysdykcji jako „dom wielorodzinny”, odnosi się do projektów mieszkaniowych na dużą skalę opracowanych z myślą o wynajmie długoterminowym najemcom. Zwykle są własnością fundacji i są przez nie finansowane, i często oferują wyższy poziom komfortu mieszkańcom niż większość projektów typu „buduj na sprzedaż” (BTS).

Rynek BTR jest bardziej ugruntowany w Europie, Stanach Zjednoczonych i Japonii niż w Australii (lub Nowej Zelandii). W tych krajach jest bardziej akceptowana jako klasa aktywów do inwestycji instytucjonalnych.

Co powoduje kryzys mieszkaniowy w Australii i czy BTR będzie częścią rozwiązania?

według najnowszy raport Według National Housing Finance and Investment Corporation (NHFIC), w ciągu pięciu lat od 2023 do 2027 roku liczba nowych gospodarstw domowych przekroczy liczbę nowych mieszkań o 106 000.

Na podaż negatywnie wpływa kombinacja czynników, w tym rosnące stopy procentowe, rosnące koszty budowy, opóźnienia w łańcuchu dostaw, długi czas realizacji nowych projektów, ograniczenia planowania i NIMBYizm.

Popyt mieszkaniowy jest wynikiem silnego wzrostu liczby ludności i utrzymującej się tendencji do powstawania mniejszych rodzin. Pierwszy wynika z ogromnego wzrostu imigracji netto — ponad 400 000 w bieżącym roku podatkowym, 315 000 w przyszłym roku i przewidywanej łącznej wartości 1,5 miliona w ciągu pięciu lat.

Główne pytanie dotyczy tego, czy model BTR ma jakieś szczególne cechy, które mogłyby ułatwić dostarczanie nowych mieszkań i pomóc w zamknięciu luki mieszkaniowej.

Wyróżniają się dwa.

Pierwszym z nich jest rozmiar. JLL raport W marcu State of the BTR Market określił aktywa operacyjne BTR jako „klasy głównej lub instytucjonalnej” w Australii. Projekty są w większości duże, z których największe obejmują 1250 mieszkań.

Drugą cechą, być może najbardziej użyteczną w obecnej gospodarce, jest finansowanie. Większość projektów BTR opiera się na głębokich fundamentach, w tym wielu zagranicznych. Ma to szereg zalet, w tym niski koszt funduszy i długoterminową perspektywę inwestycyjną. Co istotne, w przeciwieństwie do projektów BTS, start-up nie wymaga wcześniejszej sprzedaży mieszkań nabywcom zewnętrznym.

Raport JLL identyfikuje niektóre z kluczowych funduszy BTR na rynku, w tym sześć z funduszami o wielkości ponad 1 miliarda dolarów i osiem z początkowym celem na ponad 5000 mieszkań. Główne zagraniczne instytucje uczestniczące w tych funduszach to GIC, singapurski państwowy fundusz majątkowy, PGGM, gigantyczny holenderski fundusz emerytalny oraz Blackstone, międzynarodowy zarządca aktywów.

Poniższy wykres przedstawia linię zaopatrzenia BTR na koniec ubiegłego roku.

Ten rurociąg, już obiecujący, prawdopodobnie wzrośnie wykładniczo z powodu dwóch fundamentalnych zmian ogłoszonych w 2007 r ostatni budżet. Aby stymulować podaż mieszkań BTR, rząd federalny jest

• Podwyższenie stawki amortyzacyjnej dla kwalifikowanych projektów BTR z 2,5% do 4%, oraz
• Obniżenie stawki podatku u źródła dla kwalifikowanych projektów BTR z 30% do 15%.

Projekt BTR kwalifikuje się do tych przywilejów, jeśli obejmuje co najmniej 50 mieszkań, mieszkania pozostają wyłączną własnością przez co najmniej dziesięć lat, a najemcom przyznany zostanie minimalny okres najmu wynoszący trzy lata.

Te ukierunkowane ulgi zwiększą zwrot po opodatkowaniu dla projektów BTR, które rząd wprowadził w odpowiedzi na naciski branży. W dokumencie budżetowym wyraźnie zauważono szacunki branżowe, że „może to odblokować 150 000 nieruchomości na wynajem w ciągu 10 lat, zwiększając podaż wysokiej jakości długoterminowych wynajmów na rynku australijskim”.

Deskryptor „wysoka jakość” odzwierciedla wymagane umiejscowienie większości projektów BTR. Koncept to apartament o wysokim standardzie w kompleksie z bogatymi udogodnieniami, głównie na poszukiwanych przedmieściach śródmieścia. Główną cechą jest długoterminowy najem, aby zapewnić najemcom większe bezpieczeństwo najmu.

Kompromis za „wysoką jakość” to oczywiście doskonała cena wynajmu dla właściciela. Jest to element, który sprawia, że ​​BTR jest atrakcyjny dla inwestorów instytucjonalnych.

Szybki wzrost czynszów występujący obecnie na australijskim rynku mieszkaniowym, zwłaszcza w stolicach, poprawia perspektywy rynku BTR. Podobnie jak oczekiwanie, że obecne ciasne warunki prawdopodobnie utrzymają się przez jakiś czas, częściowo z powodu spowolnienia aktywności BTS. Ta ostatnia ma tę dodatkową zaletę, że obniża ceny za tego typu obiekty na dużą skalę potrzebne do realizacji projektów BTR.

Biorąc wszystko pod uwagę, perspektywy dla BTR w Australii wyglądają obiecująco. Postrzeganie to jest wspierane przez regularny napływ reklam nowych międzynarodowych graczy wchodzących na tutejszy rynek. Tylko w tym miesiącu kanadyjska potęga na rynku nieruchomości Brookfield złożyła zamówienie na budowę 560 jednostek BTR w Brisbane. Brookfield biegnie Majątek nieruchomości Warte 270 miliardów USD na całym świecie, w tym dziesiątki tysięcy jednostek BTR.

Przypuszczalnie inwestorzy tego kalibru wiedzą, co robią. Jedynym pytaniem jest, czy wystarczająca liczba Australijczyków będzie mogła sobie pozwolić na wyższe czynsze, których żąda BTR.

* Ross State jest niezależnym pisarzem z doktoratem z nauk politycznych. Jest Nowozelandczykiem mieszkającym w Sydney. Jego artykuły są częścią serii Understanding Australia.