Czy sektor budownictwa mieszkaniowego zmierza ku upadkowi?

Zapytania dotyczące budowy nowych domów gwałtownie spadły od zeszłego roku, a zamiary dotyczące budownictwa mieszkaniowego osłabły – ale branża spodziewa się, że tym razem uniknie globalnego kryzysu finansowego w stylu krachu.

Najnowsze prognozy biznesowe ANZ pokazują, że zamiary związane z budownictwem mieszkaniowym spadły do ​​nowego minimum, spadając do -73,7% netto w lipcu z -57,9% w czerwcu.

Odczyt równy zero oznacza, że ​​sektor jest podzielony równo pod względem tego, czy prognoza jest pozytywna, czy negatywna.

Główna ekonomistka banku, Sharon Zollner, powiedziała, że ​​to „naprawdę niesamowite załamanie” nastrojów, a perspektywy budowy domów uderzyły w ceglany mur.

Czytaj więcej:
* Zatwierdzenia budowlane wciąż są na rekordowym poziomie, ale boom osiąga szczyt
* Nabywcy pierwszego domu: kup teraz, czy poczekaj na dalszy spadek cen?
* Krajowa mediana ceny domu spadła do mniej niż miliona dolarów

Liczba pozwoleń na nowe domy obecnie spada, a dane o perspektywach biznesowych z ANZ sugerują, że mogą jeszcze nastąpić dalsze spadki.

Zatwierdzenia są obecnie na rekordowym poziomie, z 50 736 wydanymi w roku do czerwca. Ale, W ujęciu miesięcznym liczba wydanych mieszkań spadła w czerwcu o 2,3%Był to trzeci z rzędu miesięczny spadek.

z Ciągły wzrost kosztówopóźnienia spowodowane problemami w łańcuchu dostaw oraz Seria likwidacji firm budowlanychNikt nie spodziewa się, że boom budowlany będzie kontynuowany, ale istnieje wiele spekulacji na temat tego, jak poważne będą jego skutki.

W ostatnim czasie pojawiły się doniesienia o znacznym spadku zapytań dotyczących nowych konstrukcji. Niektóre szacunki wskazują na spadek o 80% do 90%, ale dyrektor generalny Master Builders, David Kelly, mówi, że trudno jest uzyskać twarde dane na ten temat i nikt tak naprawdę nie wie, ile zapytań spadło.

Wspólnicy budujący domy, tacy jak Signature Homes, Stonewood Homes i Jennian Homes, twierdzą, że popyt jest niższy niż kiedyś, a zapytania i sprzedaż spadły.

Prezes Stowarzyszenia Przemysłu Budowlanego, Julian Lees, mówi, że zauważalny jest spadek liczby zapytań o nowe budynki. Mówi, że niektórzy budowniczowie domów grupowych, którzy wykonują od 50 do 100 projektów domów, widzieli, jak zamówienia spadają z klifu.

„Jeden budowniczy ma 48 domów, na które ludzie się zapisali, a ci kupujący teraz odwracają się od tego. To duża zmiana w rankingu i jest to trudne. Popyt spada, a w branży następuje spowolnienie droga.”

Rekordowy poziom zezwoleń wydanych w ciągu ostatniego roku prawdopodobnie nie będzie porównywalny z równoważną liczbą nowych domów, ponieważ Nowa Zelandia nie wybudowała więcej niż 40 000 w ciągu jednego roku, mówi.

„Ale wysokie poziomy akceptacji oznaczają, że wiele firm budowlanych ma w dużej mierze pełne księgi zamówień na następne 12 do 18 miesięcy. Pytanie brzmi, co się stanie, gdy ten rurociąg zostanie ukończony? Co stanie się na początku przyszłego roku?”

Jednym z hamulców ręcznych w branży jest podnoszenie kosztów. Nie ma wątpliwości, że w najbliższym czasie to się zmieni, głównie ze względu na koszty wysyłki. Koszty wysyłki przez Tasman wzrosły w lipcu o 40% w porównaniu z tym samym okresem w zeszłym roku.

Inną przyczyną hamulca ręcznego jest brak wykwalifikowanej siły roboczej, a nowa ankieta EBOSS pokazuje, że 91% budowniczych uważa, że ​​nie ma wystarczającej liczby pracowników, aby ich zatrudnić. Przyczynia się to do opóźnienia projektu, zwiększając koszty.

Czynniki te oznaczają, że nadchodzi recesja, mówi Lees, i że będzie więcej bankructw korporacyjnych. „Ale rodzaj załamania, który miał miejsce w GFC, jest mało prawdopodobny, ponieważ podstawy tego scenariusza nie istnieją w tej chwili”.

Nabywcy domów martwią się nowymi budynkami z powodu problemów z kosztami, ale innym powodem spowolnienia jest Trudne środowisko kredytowe stworzone przez zasady CCCFA i surowsze standardy bankowemówi Kelly.

Wygląda na to, że dla niektórych banki zaczynają to przemyśleć i to pomoże. Istnieją również inne czynniki równoważące, które również odgrywają pewną rolę. Pierwszy to obecny kierunek pracy, który jednak zajmie trochę czasu”.

Innym powodem jest zaangażowanie rządu we wspieranie budownictwa mieszkaniowego za pośrednictwem Funduszu Affordable Housing i Kāinga Ora, mówi.

Termin powstania funduszu jest ważny, ponieważ pomoże wyprowadzić sytuację z pewnego rozwoju. Istnieje również duży rurociąg do współpracy z Kāinga Ora. To nie rozwiąże wszystkich problemów, ale pomoże, coś, czego nie było ostatnim razem”.

Kelly mówi, że niektórzy będą cierpieć w przyszłości, ponieważ zawsze tak było w tego rodzaju środowisku.

Ale branża od około 10 lat znajduje się w stałym trendzie wzrostowym, co jest szczególnie długim cyklem wzrostu. To zawsze musiało się skończyć, a teraz zobaczymy korektę, a nie upadek”.

Malcolm Fleming, dyrektor generalny Certified Builders, mówi, że popyt na budowniczych i nowe budynki przewyższył podaż w ostatnich latach, a nadchodzący kryzys prawdopodobnie to zmieni.

W branży będą pewne wibracje, ale będzie to reorganizacja po okresie bardziej niezwykłego boomu niż krachu, mówi.

„Nowa Zelandia nadal ma deficyt mieszkaniowy, a rząd pracuje nad odejściem od cyklu koniunkturalnego, który widzieliśmy w przeszłości. Tak więc jest praca w Kāinga Ora, a także kilka projektów mieszkalnictwa socjalnego w iwi.”

Jest też miejsce na budowanie domów opieki, które wciąż rośnie, a zapotrzebowanie na prace remontowe i restauracyjne utrzymuje się na wysokim poziomie – mówi.

„Dla konsumentów, którzy chcą budować, będą teraz mieli więcej możliwości zdobycia budowniczego, którego chcą i ścisłej współpracy z ich budowniczym.

„Ale obawy dotyczące kosztów oznaczają, że prawdopodobnie nastąpi zmiana oczekiwań dotyczących tego, jak dużego domu potrzebują, więc im jest on większy, tym wyższy koszt”.

Nadal istnieje popyt, mówi deweloper Waikato John Kennell, ale wielu nabywców siedzi na uboczu, ponieważ nie mogą uzyskać finansowania lub chcą zobaczyć, co dzieje się na rynku.

„Rynek spowolnił, zbyt mocno z powodu zaostrzenia przepisów LVR i CCCFA. W tej chwili jedynymi osobami kupującymi i sprzedającymi są ci, którzy muszą, więc nastąpił znaczny spadek zapytań dotyczących nowych konstrukcji.”

Ale chociaż jest mniej zapytań dotyczących zamówień, te, które otrzymuje, są poważniejsze, mówi. „Było wiele spekulacji, ludzie kupują nieruchomości poza planem i mają nadzieję, że się odwrócą, i to koniec”.

Kennell, dyrektor generalny Assured Property, uważa, że ​​rynek będzie się wahał, dopóki coś się nie zmieni, aby zapewnić kupującym większą pewność. Może to być obniżenie LVR lub stabilizacja stóp procentowych.

„Budowniczy i deweloperzy odczuwają spowolnienie cyklu, ale tak właśnie jest — część cyklu. Nie panikuję i nie sądzę, aby dno wyciekło z rynku. Ludzie potrzebują domów , a nieruchomość pozostaje stabilnym i bezpiecznym aktywem”.

Ekonomista Tony Alexander mówi, że liczby aprobat szybko spadną, a spora liczba już wydanych nie zostanie zbudowana.

„Wiele osób jest prześwietlonych z powodu niskiego poziomu dużego popytu na nowe konstrukcje, a wielu niedoświadczonych i nadmiernie optymistycznych potencjalnych deweloperów wchodzących na rynek poniesie porażkę”.

Ale nie będzie powtórki z krachu w branży z lat 70., kiedy zatwierdzeń spadło z 40 000 w 1975 do 15 000 na początku lat 80., ani GFC, kiedy zatwierdzeń spadło z 26 000 w 2007 do 13 500 w 2011, mówi.

Wracając do GFC, oprocentowanie kredytów hipotecznych wyniosło 10,5%, podczas gdy bezrobocie podskoczyło z 3,6% pod koniec 2007 r. do 6,1% pod koniec 2010 r., pozostając blisko 6% do 2013 r.

„Tym razem , Bezrobocie prawdopodobnie nie przekroczy 4%niektóre Stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych już wróciło Trochę, a kredyt zaczyna płynąć nieco swobodniej niż na początku tego roku”.

Uważa, że ​​kupujący wciąż są w obiegu, ale czekają w cieniu, aby zobaczyć, co się stanie pod względem stóp procentowych i cen domów.

„Kiedy będzie większa pewność, powrócą na rynek, ale w ciągu najbliższego roku zobaczymy zbiorową koncentrację na spadających liczbach homologacji. Będzie to łagodny, otrzeźwiający test dla sektora budownictwa mieszkaniowego, ale nie będzie pokaz grozy”.