Dobro, zło i rzeczywistość spadających cen domów

Na rynku mieszkaniowym panuje smutek i smutek, ponieważ ceny wciąż spadają, ale eksperci twierdzą, że niższe ceny nie są złą wiadomością i przyniosą korzyści niektórym.

Od szczytu rynkowego pod koniec ubiegłego roku, Najnowsze dane Instytutu Nieruchomości pokazują, że ceny w całym kraju spadły o ponad 10%..

Deflacja nabrała tempa w zeszłym miesiącu, z Liczby CoreLogic pokazują kwartalny spadek cen w całym kraju o 3,5% Zbliżał się do skali spadku odnotowanego podczas światowego kryzysu finansowego.

A Ekonomiści ASB twierdzą, że rynek jest prawdopodobnie w połowie jednego z największych spadków Po nominalnych cenach domów Nowa Zelandia kiedykolwiek widziała.

Czytaj więcej:
* Spadek na rynku nieruchomości przyspiesza, ale mogą pojawić się „zielone pędy”
* Średni kredyt hipoteczny dla osób kupujących dom po raz pierwszy spadł o 65 000 USD w ciągu sześciu miesięcy
* Rynek nieruchomości w Nowej Zelandii jest teraz „mniej szalony”, bardziej normalny: Realestate.co.nz

Sprawia, że ​​czytanie jest przyćmione, ale Kraj, a zwłaszcza Auckland, od dawna boryka się z problemami z przystępnościąWiele osób uważało, że ceny były zbyt wysokie przed ostatnim boomem rynkowym wywołanym wirusem Covid.

W 2016 roku nawet były gubernator Banku Rezerw Arthur Grimes Politycy z Auckland wezwali do załamania cen o 40% przywrócić średnią powierzchnię do około 500 000 USD.

Czy spadek cen to naprawdę katastrofa? Oto, co jest dobrego w niskich cenach, co jest w nich złego i jaka jest rzeczywistość rynkowa.

Dobry

Do początku tego roku Przystępność mieszkań pogorszyła się do rekordowo niskiego poziomugdzie według CoreLogic średnie przychody z nieruchomości w pierwszym kwartale były 8,9-krotne.

Sugeruje to, że stosunek ceny domu do dochodu staje się niebezpiecznie rozciągnięty i odłączony od świata rzeczywistego, mówi Hugh Pavelich, badacz przystępności mieszkań.

Mówi, że szalejąca inflacja cen domów nie jest tworzeniem bogactwa, ale tworzeniem ubóstwa, ponieważ sprawia, że ​​posiadanie domu jest mniej dostępne dla wszystkich, zwłaszcza dla osób, które wcześnie nabyły domy i osoby o niskich dochodach.

„Po wielu latach alarmowania o tym z radością witam spadek cen. To muzyka dla mojego ucha i mam nadzieję, że pozwoli nam lepiej zaradzić społecznej katastrofie kryzysu mieszkaniowego.”

Calvin Davidson, główny ekonomista nieruchomości w CoreLogic, mówi, że niższe ceny to dobra wiadomość dla kupujących pierwszy dom, pod warunkiem, że są w stanie zapewnić sobie finansowanie.

„Podczas gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosły, jeśli stać ich na spłatę, niższe stawki oznaczają więcej opcji i więcej możliwości zabezpieczenia domu, który im się podoba, w okolicy, którą lubią”.

Obecni właściciele domów mogą uważać niższe ceny za złe, ponieważ jeśli sprzedają, nie dostaną tak dużo, jak w zeszłym roku, mówi. „Ale jeśli posiadasz nieruchomość od ponad dwóch lat, jej wartość prawdopodobnie będzie wyższa niż przed pandemią, więc Większość sprzedających zobaczy zyski z tego, co zapłacili. „

Dla tych, którzy nie muszą sprzedawać, spadek cen nie ma znaczenia, ponieważ zniknie z czasem, gdy ceny zaczną ponownie rosnąć, mówi.

„Ponadto większość osób sprzedających na tym samym rynku będzie kupować, a ceny spadły na całym świecie, więc mogą w końcu uzyskać okazję do zakupu”.

zły

Najbardziej narażeni na niższe ceny są kupujący, którzy kupili w szczycie rynku w zeszłym roku.

Stoją przed perspektywą ujemnego kapitału własnego, z większą liczbą kredytów hipotecznych niż ich domy są obecnie warte.

Liczby CoreLogic wskazują na ponad 500 pierwszych nabywców domów Kto kupił pod koniec ubiegłego roku, może już mieć ujemny kapitał własny i Jeśli ceny spadną o 15% do 20%, znowu wpadną do nich więcej.

Chociaż ujemny kapitał nie jest psychologicznie przyjemny, Davidson mówi, że jeśli nie musisz sprzedawać i możesz sobie pozwolić na płatności, nie będzie to problemem.

Ale niższe ceny, wraz z wyższymi oprocentowaniem kredytów hipotecznych, mają szerszy wpływ na gospodarkę, ponieważ mają negatywny wpływ na zaufanie i wydatki gospodarstw domowych oraz wzrost gospodarczy, mówi.

„Jest to potencjalne zagrożenie dla stabilności finansowej, ale wciąż jesteśmy od tego daleko, ponieważ bezrobocie jest niskie, testy warunków skrajnych przeprowadzane przez banki zapewniają, że kredytobiorcy zapłacą wyższe stopy procentowe, a podwyżki stóp procentowych mogą być szczytowe”.

Hamish Patel, dyrektor Mortgages Online, mówi, że inwestorzy, którzy chcieli zmaksymalizować zyski kapitałowe z nieruchomości, ale przegapili szczyt rynku, są grupą, która może być niezadowolona z niższych cen.

Innym są potencjalni deweloperzy, którzy zapłacili zbyt dużo w ciągu ostatniego roku za duże, podzielne sekcje, pozostawione w celu utrzymania, a nie dalszego rozwoju projektu, lub odsprzedania z nowymi, ważnymi zatwierdzeniami.

Mówi też, że niektórzy ludzie, którzy chcieli sprzedawać, aby powiększyć swoje domy, ale nie słuchali rad agentów na temat zmieniającego się rynku, byli zszokowani.

„W jednym przypadku sprzedawca z Oakland chciał na początku tego roku 1,7 miliona dolarów za swój dom. Ich agent wyciągnął ofertę 1,6 miliona dolarów i poinformował, że jest to dobra oferta, biorąc pod uwagę, gdzie jest rynek.

„Ale sprzedawca go odrzucił, wystawił w innym miejscu, a dwa miesiące później sprzedał za 1,4 miliona dolarów, ponieważ ceny spadły jeszcze bardziej”.

prawda

Rynek się zmienił, mówi Patel, a sprzedający muszą pogodzić się z tym, że ich nieruchomości nie są już warte tyle, ile byli pod koniec ubiegłego roku.

Warto zauważyć, że ceny wzrosły o około 43% od czasu uderzenia Covida, mówi. to znaczy Nawet 20% spadek nadal pozostawiłby gospodarstwa większości właścicieli domów warte więcej niż były przed covid.

Bryan Thomson, dyrektor zarządzający w Harcourts, mówi, że chociaż ceny spadają, spadki te następują po wyjątkowych okolicznościach, w tym łatwym dostępie do kredytu, które pchnęły ceny do sztucznie wysokich poziomów w latach 2020 i 2021.

W porównaniu do zeszłego roku rynek się skurczył, a niektóre z tych zysków spadły, ale w przypadku trendów długoterminowych rynek dostosowuje się do normalnych warunków, mówi.

„Osoby, które w zeszłym roku mogły chcieć sprzedać swoje domy ze względu na ich wartość w tamtym czasie, są teraz poza rynkiem, podobnie jak handlarze nieruchomości, którzy chcą szybko zarobić.

Ale ludzie, którzy sprzedają z prawdziwych powodów, pozytywnych lub negatywnych, godzą się z nową rzeczywistością rynkową i opierają swoje decyzje na faktach, a nie emocjach. Tam są nabywcy”.

W ostatnich tygodniach nastąpił wzrost aktywności na otwartych domach i aukcjach i jest on optymistą, że w przyszłym roku rynek odbije się dalej. „Nie będzie tak jak w zeszłym roku, ale wskaźniki będą bardziej pozytywne”.