Inwestor mówi, że rynek nieruchomości „spada”, a aukcje miały swój dzień

Andy Thakorai inwestuje w nieruchomości od 20 lat, aw piątek obserwował, jak majątek jego córki Ifuapai łączy się z dziesiątkami innych nieruchomości, ponieważ nie sprzedawał się pod młotek.

Tylko dwie z 14 nieruchomości zostały sprzedane na aukcji Barfoot & Thompson Oakland, a reszta toczy się dalej.

Thakurai nie wypowiada słów – mówi, że rynek jest na skraju załamania, a aukcje mają swój dzień.

„Aukcja to dobra rzecz, jeśli znajdujesz się w przedziale cenowym, który wzbudza duże zainteresowanie, a wielu ludzi jest w stanie kupić” – mówi.

Czytaj więcej:
* Dynamika rynku mieszkaniowego nadal słabnie
* Wykorzystanie aukcji do sprzedaży domów osiąga nowe szczyty
* Spalanie: Aukcje spalają sprzedaż

ale z Rynek jest obecnie w dół, Nadciąga „idealna burza” wysokie stopy procentowei zaostrzenie akcji kredytowej i wysoka inflacjaTo nie jest rzeczywistość, z którą boryka się większość sprzedawców, mówi Thackwray.

Sprzedał dwie swoje nieruchomości w zeszłym roku, gdy przekonał się, że rynek spadnie, i mówi, że ceny mogą spaść o 10 procent, a nieruchomości na rynku pierwszego nabywcy domu i tych pod zabudowę mogą spaść o 20 procent.

Mówi, że rodzina zdecydowała się zlicytować, ponieważ rynek jeszcze się nie zmienił, kiedy posiadłość jego córki została po raz pierwszy umieszczona na giełdzie. Jego rada dla dzisiejszych sprzedawców to próba szybkiej sprzedaży.

Aukcja nieruchomości Whenuaapai odbywa się ostatnio, podobnie jak wiele innych aukcji.

Licytator zaczął wychwalać zalety domu – jego 950 metrów kwadratowych, nowy system wentylacji i bliskość połączeń autostradowych – przed otwarciem oferty za 1,2 miliona dolarów.

Gdy nie podniósł ręki, otworzył ją do licytacji i po trzech wezwaniach nieruchomość została przekazana.

Thackwray mówi, że na sali był wystawca, a inne strony z warunkowymi pokazami są zainteresowane.

Wynik w hali aukcyjnej w piątek stał się powszechny.

A na innych aukcjach firmowych w Auckland we wtorek przekazano siedem z dziewięciu nieruchomości. Dziesiąty został wycofany przed rozpoczęciem sesji.

Sceny takie jak te są dalekie od tego, co wydarzyło się w tym samym pokoju aukcyjnym w zeszłym roku, gdzie oferty pojawiły się szybko, złamały oczekiwania, a jedna nieruchomość w centrum Auckland niesławnie nie miała toalety. Sprzedany za ponad 2 miliony dolarów.

Na piątkowej aukcji Harcourts w Wellington jedna z czterech nieruchomości pod młotkiem została sprzedana, a reszta została odstąpiona.

Wyjątkiem było Christchurch, podczas którego środowa aukcja przyniosła 21 z 33 nieruchomości pod młotek.

Sprzedawcy trzymają się z dala od aukcji

Ponieważ duża liczba nieruchomości nie trafia do rezerwy, sprzedający trzymają się z daleka od aukcji.

Statystyki ogólnokrajowej firmy CoreLogic zajmującej się danymi o nieruchomościach pokazują, że odsetek nieruchomości wystawionych na aukcje jako pierwsze do sprzedaży spadł z około 35 procent w zeszłym roku do 20 do 25 procent w tym roku.

W Auckland (które od dawna jest centrum aukcyjnym, w którym połowa wszystkich aukcji odbywa się w mieście) w zeszłym roku około 60 procent domów zostało wystawionych po raz pierwszy na aukcjach – liczba ta spadła w tym roku do 40 procent.

Podobne trendy można zaobserwować w innych głównych ośrodkach, z wyjątkiem Wellington, gdzie Nick Goodall, szef działu wycen w CoreLogic, twierdzi, że do 2021 r. tylko około 5 procent sprzedanych domów jest pod młotkiem.

Christchurch odnotował wzrost odsetka aukcji w 2021 roku, z około 40 procent do 60 procent pod koniec roku. Jak dotąd w tym roku udział ten spadł do 50 procent, mówi Goodall.

Tauranga spadła z 70 procent w 2021 r. do około 50 procent, podobnie jak Hamilton.

Goodall twierdzi, że odejście od aukcji odzwierciedla zimny rynek.

„Jest mniejszy popyt i mniejsza konkurencja na nieruchomościach, które generalnie sprawiają, że aukcje są tak popularne”, mówi.

Dane Trade Me pokazują również spadek aukcji

Gavin Lloyd, menedżer ds. sprzedaży nieruchomości Trade Me, powiedział w zeszłym miesiącu, że 17 procent nieruchomości notowanych na giełdzie w całym kraju zostało wystawionych na sprzedaż na aukcji – spadek z 26 procent w lutym 2021 roku.

W tym samym porównaniu odsetek nieruchomości wystawionych na sprzedaż w trybie „zapytanie ofertowe” lub „wynegocjowana cena” wzrósł z 42 proc. do 49 proc.

Dzieje się tak w tym samym czasie, gdy liczba nieruchomości na sprzedaż w całym kraju rośnie, mówi Lloyd, rosnąc o ponad pięć lat rok do roku i po raz pierwszy osiągając poziom sprzed Covid.

W regionie Auckland w zeszłym miesiącu 24 procent domów zostało wystawionych na aukcje, co według Lloyda jest wyraźnym spadkiem w porównaniu z lutym ubiegłego roku, kiedy 41 procent zostało wystawionych na aukcję.

Wellington wykazuje również silne oznaki przekształcania się w rynek nabywców, a Trade Me donosi, że podaż w regionie wzrosła w lutym o 71 procent w porównaniu z rokiem poprzednim, podczas gdy popyt spadł o 8 procent.

Aukcje „mnożnik” dla uczuć kupujących

Profesor nadzwyczajny Uniwersytetu Auckland, Mike Lee, specjalizuje się w zachowaniach kupujących i psychologii konsumenckiej.

Opisuje aukcje jako mnożnik nastrojów kupujących – gdy rynek jest gorący i istnieje duża obawa o przegraną, aukcja zaostrzy konkurencję w miarę rywalizacji kupujących.

Kiedy rynek spada Jak się obecnie wydajeTo działa odwrotnie, mówi Lee, i może zrzucić zimną wodę na nieruchomość, zmniejszając jej wartość w oczach kupujących i prawdopodobnie zachęcając ich do licytowania mniej.

„Oni (aukcje) naprawdę pokazują, kiedy nikt nie jest zainteresowany, nikt nie chce podejmować ryzyka lub nikt nie myśli, że jest wart tyle, ile według sprzedawcy jest wart”.

Lee mówi mi, że domy były pożądaną inwestycją, a wspaniałe nieruchomości w dobrej okolicy zawsze byłyby łatwą sprzedażą.

W przypadku niechcianych domów najlepszym rozwiązaniem może być trzymanie się licytacji, a nie sprzedawców próbujących szczęścia na aukcji, mówi.

Aukcje pozostają „lepsze niż reszta”

Aaron Davis, dyrektor National Auctions w Harcourt, nie zgadza się z Lee i mówi, że aukcje nigdzie nie zmierzają.

Mówi, że ponieważ aukcje dotyczą gotówki, unikają pułapek, które wiążą się z ofertami warunkowymi.

„Aukcje istnieją od 2000 lat, a nawet teraz aukcje są ważniejsze, ponieważ gotówka jest jedyną walutą, która ma jakąkolwiek wiarygodność”, mówi.

Davis mówi, że nawet jeśli w pokoju aukcyjnym jest tylko jeden nabywca gotówki, ten oferent nadal będzie konkurował z czekającymi na skrzydłach ofertami warunkowymi, a zatem nadal będzie licytował, aby zabezpieczyć nieruchomość.

Mówi, że domy o wyższej jakości nadal będą wystawiane na aukcjach, a rynek o niższej jakości będzie tym, który będzie zmierzał w kierunku innych sposobów sprzedaży.

„Podróż w kierunku jakości jest teraz. Rok temu (kupujący) musieli kupić wszystko.”

Opłata

Licytacje również wiążą się z opłatą w postaci opłaty licytatora, która według Davisa wynosi zwykle około 800 USD.

Daryl Harper, licytator Harcourt z Wellington, pobiera 690 dolarów i twierdzi, że kwota ta różni się w zależności od lokalizacji, aukcji i firmy.

Pracuje w branży od 23 lat i mówi, że aukcje nie miały swoich dni, ponieważ były skutecznym sposobem sprawdzenia, ile sprzedający zapłacą za nieruchomość, i były przydatne do odsiewania nabywców gotówkowych.

„Jeśli nie ma pieniędzy [buyers], odrzuca odsetki warunkowe i od tego momentu pracujemy z nimi. „

Harper obwinia niedawne słabe wyniki na aukcjach za bardziej rygorystyczne zasady udzielania pożyczek zgodnie z Umowy kredytowe i ustawa o finansowaniu konsumentów Która weszła w życie w grudniu, obecnie jest Sprawdzony przez rząd pod kątem tego, jak odnosi się do kredytów hipotecznych.