Kryzys mieszkaniowy: „Za takie ceny nie da się budować domów”

Jeśli ostatnio szukałeś domu, prawdopodobnie powiedziano Ci: nie możesz zbudować domu za tę samą cenę, za jaką możesz go teraz kupić.

Chociaż często zdarza się, że nowe budynki mają wyższą cenę w porównaniu z istniejącymi domami, częściowo dlatego, że często są budowane według wyższej specyfikacji i powinny wymagać mniej konserwacji, w tej chwili premia jest wyższa niż zwykle – niezależnie od tego, czy kupujesz od programista lub próbujesz samodzielnie budować na gołym gruncie.

Korzystając z danych Trade Me i CoreLogic, RNZ oszacowało, że koszt budowy domu w Auckland o średniej powierzchni 154 metrów kwadratowych i średniej powierzchni przekroju 600 metrów kwadratowych wyniesie około 1,5 miliona dolarów, przy średnia cena sprzedaży gołej ziemi w mieście. Zakłada się, że koszt budowy wyniesie 4000 dolarów za metr kwadratowy.

Średnia cena wywoławcza w Trade Me wynosi 986 750 USD.

Nawet jeśli założymy, że odcinek może być mniejszy, koszt zakupu gruntu i budowy tak nowego budynku o powierzchni 300 metrów kwadratowych przekroczy nieco ponad milion dolarów.

Dane CoreLogic pokazują, że w Canterbury grunty są tańsze. Tam wybudowanie domu o powierzchni 158 m2 i powierzchni użytkowej 637 m2 kosztowałoby 989 000 dolarów w porównaniu ze średnią ceną wywoławczą Trade Me za powierzchnię wynoszącą 688 200 dolarów.

Mike Jones, główny ekonomista Narodowego Banku Nowej Zelandii, powiedział, że zachęta do budowy domów w porównaniu z kupnem istniejących domów jest stosunkowo niska.

„Fakt, że ceny mieszkań utrzymują się na stałym poziomie lub spadają od lat, a koszty budowy wzrosły o 30 lub 40 procent… a średnia cena domu wynosi nieco poniżej 800 000 dolarów, a nowe domy, jeśli spojrzeć na to, co jest zatwierdzane, „To po prostu poniżej 1 miliona dolarów to duża różnica Zawsze będą różnice, ale na poziomie makro motywacja do budowania jest mniejsza”.

Kelvin Davidson, główny ekonomista ds. nieruchomości w firmie Corlogic, powiedział, że trudno jest zmierzyć dokładne koszty kogoś, kto kupił ziemię, a następnie zbudował na niej dom, ponieważ koszty te mogą się znacznie różnić i jest mało prawdopodobne, aby zostały one nigdzie ujęte w danych.

Ale za nowe budynki sprzedawane przez deweloperów płaci się też premię – dodał. Najnowsze szacunki wartości istniejących domów w całym kraju wynosiły 785 000 dolarów, a wartość nowego budownictwa – 827 000 dolarów. W przypadku sąsiednich domów różnica wyniosła 609 000 USD w porównaniu z 744 000 USD.

Dane Corlogic wykazały, że marża zysku na budowie nowych mieszkań wahała się od 2% do 15% w latach 2002–2024. Następnie marża zysku stała się ujemna po światowym kryzysie finansowym, ponieważ budowanie mieszkań stało się tańsze niż ich kupowanie przez dwa lata, począwszy od połowy 2009 r.

Część różnicy w kosztach między zakupem istniejącego domu a budową nowego polega na tym, że wartość gruntu nie spadła tak bardzo, jak wartość istniejących domów, twierdzą budowniczowie.

Jeden z nich stwierdził: „Koszt zakupu gruntu i budowy na nim domu jest niższy niż koszt zakupu używanego domu bez podejmowania ryzyka”.

„W tej samej dzielnicy można było wydać tę samą kwotę bez ryzyka przeprowadzki we wtorek i wydania mniej niż wynosi koszt budowy.

„Deweloperzy nie sprzedają gruntów pod hipotekę, co obniża ceny gruntów. Wszyscy deweloperzy mają na to potwierdzenie”.

Ceny gruntów w Auckland spadły o 9,2% w stosunku do maksymalnego poziomu, a w Canterbury o 7,4%. Z kolei według Real Estate Institute ceny domów w całym kraju spadły o 16,7% w stosunku do wartości szczytowych.

Kolega Davidsona, szef działu badań Nick Goodall, stwierdził, że jest to niepokojące, ponieważ jest mało prawdopodobne, aby liczby pozwoliły deweloperom na budowę nowych nieruchomości.

Powiedział, że w szczytowym momencie kryzysu koszty budowy rosły w tempie 10–12% rocznie. Od tego czasu nastąpiło spowolnienie i w drugim kwartale tego roku spadło o 1,1%, ale minie trochę czasu, zanim saldo powróci do normy.

„Większość kosztów wiąże się z dostępnością gruntów pod budowę, a koszty budowy nie spadły, a jedynie spowolniły tempo wzrostu”.

Dodał, że obecnie większość inwestycji odbywa się na odcinkach, na których istniejąca nieruchomość została zburzona, a na jej miejscu wybudowana została inna.

W drugim kwartale tego roku sprzedano zaledwie 230 wolnych gruntów w Auckland, 290 w Canterbury i 79 w Waikato.