Niedobory czynszów i dobra passa kupna pierwszych domów: co będzie się działo w tym tygodniu na rynku mieszkaniowym w Nowej Zelandii?

Obraz pliku.
zdjęcie: RNZ/Nate McKinnon

analiza – Nabywcy pierwszych domów nadal korzystają z niższych cen i mniejszej konkurencji, mimo że czynsze są tańsze niż kredyty hipoteczne. Jednak spadające zasoby nieruchomości do wynajęcia utrzymują czynsze na wysokim poziomie i wzywa się rząd do wykorzystania większej liczby dźwigni, aby ponownie przyciągnąć inwestorów. Oto, co poruszyło nieruchomości w tym tygodniu.

Kto kupuje?

Wydaje się, że nabywcy pierwszych domów w pełni korzystają z niższych cen nieruchomości i mniejszej konkurencji ze strony innych nabywców.

Najnowsza wersja CoreLogic Pierwszy raport dotyczący nabywców domów Zauważa, że ​​w pierwszym kwartale roku na grupę przypadało 26 proc. zakupów, znacznie powyżej długoterminowej średniej wynoszącej 21 proc.

Kelvin Davidson, główny ekonomista nieruchomości w CoreLogic, powiedział, że ponadprzeciętna liczba osób kupujących pierwszy dom (FHB) utrzyma się do 2025 roku.

Stwierdził, że FHB pozostają aktywne od końca 2022 r.

Średnia cena domu spadła do 695 000 dolarów w pierwszym kwartale 2024 r. w porównaniu z 699 000 dolarów w zeszłym roku i 715 500 dolarów w 2022 r.

„Cena płacona przez FHB jest znacznie wyższa niż dolna ćwiartka, czyli najniższe 25% wszystkich nabywców, gdzie średnia cena wynosi 565 000 dolarów” – stwierdził Davidson.

Davidson powiedział, że niższe rezerwy na depozyty bankowe, dotacje i pożyczki, a także wypłaty z rachunków KiwiSaver pomogły FHB.

Jednak powrót odliczenia 80% odsetek, złagodzenie zasad CCCFA i LVR oraz krótszy test jasnej linii od 1 lipca mogą oznaczać większą konkurencję na rynku.

A najemcy wciąż mają trudności

Zmiany w odliczaniu odsetek od nieruchomości mieszkalnych na wynajem oraz ustawie o 90-dniowej eksmisji nie wpłynęły jeszcze na zasoby wynajmowane.

Firma Impression Real Estate zbadała aktywność związaną z wynajmem 1000 nieruchomości w Auckland w okresie od listopada 2023 r. do kwietnia 2024 r.

Dyrektor generalny agencji, Rishabh Kapoor, powiedział, że liczba osób oglądających każdą wynajmowaną nieruchomość podwoiła się w ciągu ostatnich sześciu miesięcy. Największym zainteresowaniem cieszyły się domy w cenach od 450 do 750 dolarów tygodniowo.

Wskaźnik pustostanów w mieszkaniach spadł z 3,8% do 2,3%, a ceny wzrosły w tym samym okresie o 6% – dodał.

Stwierdził, że należy podjąć dalsze wysiłki, aby skorygować „brak równowagi na rynku wynajmu, szczególnie w Chińskim Banku Rozwoju, gdzie właściciele nie mają jasnej kontroli nad swoimi czynszami”.

„Sąd był postrzegany jako służba najemcy, a nie sąd czynszowy”.

Ankieta przeprowadzona przez Związek Najemców Manawatu (MTU) wykazała, że ​​najemcy w Palmerston North i całym regionie Manawatu mają trudności z opłaceniem czynszu – niektórzy wydają na niego prawie 70 procent swoich dochodów.

Okazało się, że 89% z 204 odpowiedzi nie miało większego zaufania do zdolności rządu do pozytywnego wpływu na rynek mieszkaniowy.

„W sytuacji stagnacji dochodów, ograniczonej podaży mieszkań powodującej wzrost kosztów i atakowanych gwarancji najemców, sytuacja jest zdecydowanie niekorzystna dla przeciążonych najemców” – stwierdziła koordynatorka MTU Cam Jenkins.

Regulacja zarządców nieruchomości

Ponadto Kapoor stwierdził, że zarządcy nieruchomości powinni podlegać regulacjom, z czego rząd zrezygnował, sugerując, że analiza kosztów i korzyści jest marginalna i niepewna.

Projekt ustawy stworzyłby system regulacyjny dla zarządców nieruchomości, obejmujący minimalne wymagania wstępne, standardy praktyki zawodowej oraz procedurę skarg i dyscyplinarną.

Kapoor stwierdził, że nierentowni zarządcy nieruchomości zniechęcają bardzo ostrożnych inwestorów do zwiększania zasobów na wynajem.

Minister mieszkalnictwa Chris Bishop stwierdził jednak, że zwiększenie liczby regulacji na rynku nieruchomości na wynajem nie jest rozwiązaniem.

Gene Baird, dyrektor naczelny Real Estate Institute, powiedział, że w branży, „w której skromna jednoosobowa firma zarządzająca nieruchomościami może nadzorować aktywa o łącznej wartości 60 milionów dolarów oszczędności emerytalnych, jest nie do pomyślenia, aby tak duży sektor mógł pozostać nieuregulowany”.

Zmiany w zagospodarowaniu przestrzennem Wellington

Rząd podpisał się pod szeregiem zaleceń Rady Miasta Wellington dotyczących zagęszczenia zabudowy mieszkaniowej.

Bishop, który jest także ministrem reform RMA, zgodził się na dziewięć z 10 zaleceń rady, w tym na podzielenie pasa Adelaide Road na obszar śródmiejski i zaklasyfikowanie linii kolejowej Johnsonville jako linii szybkiego transportu.

Zmiany te pozwolą na budowę sześciopiętrowych apartamentowców w odległości 15 minut spacerem od centrum miasta, a jedno- lub trzymieszkaniowe osiedla mieszkaniowe na obszarach mieszkalnych o średniej i dużej gęstości zaludnienia zostaną zwolnione z minimalnych wymagań dotyczących podwórek frontowych i bocznych.

Deweloperzy z zadowoleniem przyjęli to posunięcie, ale przestrzegli, że obecne warunki rynkowe i wykonalność ekonomiczna mogą spowodować przesunięcie projektów o ponad rok.

Oddzielnie Bishop podpisał się także pod zaleceniami Rady Okręgu Western Bay of Plenty. Teraz można zbudować więcej domów w Omukoroa i Te Puke, gdzie dostęp do infrastruktury, obiektów i usług społeczności jest już dostępny.

Zabezpieczenie nieruchomości w Auckland przed powodzią

Rada Auckland wzywa właścicieli domów dotkniętych powodzią, aby dołożyli wszelkich starań, aby chronić miasto przed dalszymi powodziami w przyszłości.

Rada odwiedziła kolejne 1300 nieruchomości dotkniętych ubiegłorocznymi powodziami i pomogła im zidentyfikować kluczowe ryzyko powodziowe, takie jak gołe dachy i zatkane kanalizacji.

Ale chociaż oferuje usługi weryfikacji domu, nie oferuje żadnych pieniędzy, aby pomóc właścicielom domów we wprowadzaniu tych zmian.

Usługi bankowe

ANZ Bank podał, że zwiększona konkurencja doprowadziła do zawężenia rozpiętości stóp procentowych w pierwszej połowie roku wraz ze spadkiem liczby klientów chcących pożyczyć pieniądze.

Zyski i przychody ANZ Banku w okresie sześciu miesięcy poprzedzających marzec pozostały na niezmienionym poziomie w porównaniu z rokiem poprzednim, pomimo zwiększonej konkurencji w biznesie.

Dyrektor generalna ANZ Banku, Antonia Watson, powiedziała, że ​​bankowi udało się zwiększyć swój udział w rynku mieszkaniowym, odnotowując wzrost akcji kredytów mieszkaniowych o 10 miliardów dolarów, pomimo spadku marż o 4 punkty bazowe.

Westpac powiedział, że obniży oprocentowanie krótkoterminowych kredytów mieszkaniowych, które są obecnie bardzo popularne.

„Reagujemy, obniżając sześciomiesięczne i 12-miesięczne stopy procentowe do 7,29 procent rocznie [per annum] i 7,24 procent rocznie” – powiedziała Sarah Hearn, dyrektor zarządzająca ds. produktów, zrównoważonego rozwoju i marketingu w Westpac.

„Wiemy jednak, że niektórzy klienci oczekują długoterminowej pewności, dlatego odpowiadamy i upraszczamy naszą ofertę, obniżając nasze oprocentowanie trzy- i czteroletnie, co oznacza, że ​​mamy teraz tę samą stopę procentową wynoszącą 6,39% we wszystkich naszych trzy- lub czteroletnich kadencję czteroletnią i pięcioletnią”.

Mieszkania socjalne

W przyszłym miesiącu w Dunedin zostanie otwarty wyjątkowy projekt mieszkań socjalnych.

W budynku pożyczkowo-handlowym na nabrzeżu miasta znajdzie się 30 mieszkań dla najemców o niskich dochodach wpisanych do państwowego rejestru mieszkań. Znajdą się w nim także luksusowe apartamenty na kolejnym piętrze.

Deweloper, właściciel Lund Dunedin, Russell Lund, powiedział, że będzie to prawdopodobnie pierwszy w kraju projekt budownictwa socjalnego mieszczący się w budynku wpisanym na listę dziedzictwa kulturowego.

Stwierdził, że dla deweloperów, którzy chcą pójść tą samą drogą, ekonomicznie opłacalna będzie przebudowa istniejącego zabytkowego budynku z dużą płytą podłogową.