Niższe oprocentowanie: Banki zobowiązują się nie pozbawiać kredytobiorców „specjalnych” oprocentowania kredytów hipotecznych, jeśli ich kapitał własny spadnie poniżej 20 procent.

objaśnienie: Banki mogą wymagać od pożyczkobiorców, których domy straciły na wartości, aby spłacili wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, a nawet dokonali natychmiastowych spłat kapitału.

Ale banki rzadko używają Uprawnienia, które zastrzegają w umowach o kredyt mieszkaniowyBrokerzy kredytów hipotecznych i prawnicy zajmujący się nieruchomościami nie spodziewają się rozpoczęcia, nawet jeśli ceny domów nadal spadają.

ANZ, Westpac, ASB i Kiwibank powiedziały, że nie planują tego zrobić, nawet jeśli ceny nieruchomości będą nadal spadać.

przeciętny Cena sprzedaży w Auckland spadła o 19 procent Od szczytu i tego Ekonomiści z ANZ, największego banku w kraju, zrewidowali swoje prognozy W przypadku domów ceny spadają do 10 proc.

Czytaj więcej:
* Kolejny bank oferujący kredyty kredytobiorcom z małymi depozytami
* Rodzina z najniższym oprocentowaniem kredytów hipotecznych w Nowej Zelandii
* Co się stanie, jeśli wartość twojego domu jest mniejsza niż twój kredyt mieszkaniowy?

Niskie składki kapitałowe

Spadki cen domów niszczą kapitał własny, który ludzie mają w swoich nieruchomościach, a przynajmniej na papierze niektórzy mogą nie kwalifikować się do „specjalnych” oprocentowania kredytów hipotecznych od banków dla osób, które posiadają 20 procent lub więcej kapitału.

Na przykład ANZ obciąża pożyczkobiorców 20 procent lub więcej z 3,99 procent kapitału własnego z tytułu ich jednorocznych kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu. Ale pobiera 4,59 procent od kredytobiorców, którzy posiadają mniej niż 20 procent kapitału własnego.

„Premia jest dostępna, ponieważ ludzie z mniej niż 20 procentami kapitału są bardziej narażeni na ryzyko, więc odpowiednio wyceniają”, mówi doradca hipoteczny Robert Goff z Mortgage Lab.

Kiedy ludzie zbudują ponad 20 procent kapitału własnego w swoich domach (lub zrobiły to za nich wysokie ceny nieruchomości), mogą wtedy poprosić bank o obniżenie oprocentowania kredytu hipotecznego, ale ciężar zapewnienia, że ​​tak się stanie, spoczywa na pożyczkobiorcy. …

Może mieć sens, aby banki dostosowały i zniosły tę specjalną stawkę dla osób, których udziały spadły poniżej 20 procent, i nie byłoby to trudne, ponieważ mają dostęp do usług wyceny elektronicznej, mówi.

„Możesz zobaczyć, jak banki zmieniają swoją politykę, mimo że każdy dom jest przeszacowany”, mówi.

Ale nie spodziewa się, że tak się stanie.

„To nie pozostawia dobrego smaku w ustach ludzi”, mówi.

Istnieje techniczny powód, dla którego banki również nie czują się pod presją, aby to zrobić.

Niższe premie za inwestycje w instrumenty kapitałowe wynikają z wymogów kapitałowych wynikających z zasad Banku Rezerw Te Pūtea Matua.

Interesuje go tylko wskaźnik LVR kredytu, gdy jest on tworzony przez bank.

„Ujemny kapitał własny sam w sobie nie doprowadzi do zmiany wymogów kapitałowych”, mówi rzecznik Banku Rezerw. „Wskaźnik LVR jest określany w momencie utworzenia pożyczki, więc nawet jeśli składnik aktywów traci na wartości, nie ma to wpływu na LVR”.

Zmienia się to tylko wtedy, gdy ma miejsce „zdarzenie kredytowe”, takie jak zwiększenie wysokości pożyczki przez właściciela domu.

John Bolton z Squirrel Mortgages mówi, że jedyny przypadek, w którym widział banki przeprowadzające tego rodzaju weryfikację kredytu mieszkaniowego, miał miejsce, gdy ktoś zmienił kredyt, na przykład, aby pożyczyć więcej pieniędzy.

Bolton mówi, że kredyty hipoteczne dla banków wynoszą od 25 do 30 lat i że banki zawsze były cierpliwe, o ile ludzie płacą.

„W najlepszym interesie wszystkich, zarówno banku, jak i właścicieli, jeśli ktoś znajdzie się pod wodą, zatrzyma nieruchomość przez kolejne dwa lata, dopóki rynek się nie uporządkuje” – mówi Gough.

Powiedział, że banki pokazały, że mogą żyć w okresie niskich cen domów w cieniu światowego kryzysu finansowego, kiedy ceny domów tymczasowo spadają.

Co mówią banki?

„Klienci nadal będą mogli korzystać ze specjalnych stawek podczas spłaty pożyczki i nie będą musieli gromadzić kapitału”, mówi Westpac, chyba że pożyczają więcej, po czym mogą potrzebować nowej wyceny domu.

„Jeśli klient ma 20% udziałów w swojej nieruchomości w momencie rozliczenia i nastąpi spadek cen domów, nadal będzie miał dostęp do naszego arkusza stawek” – mówi Kiwibank.

ASB mówi: „Indywidualna stopa kredytu mieszkaniowego klienta nie zmieni się w odpowiedzi na szersze zmiany rynkowe wokół wartości domu. Wszelkie specjalne stawki kredytu pozostaną w mocy przez uzgodniony okres kredytowania”.

„ANZ rozumie, że wartości nieruchomości mogą rosnąć i spadać w okresie spłaty kredytu i dopóki klienci mogą utrzymać spłatę kredytu hipotecznego, nic się nie zmieni” – mówi ANZ.

Napiwki więcej kapitału

Banki zastrzegają również w umowach kredytów mieszkaniowych prawo do żądania dodatkowych opłat, na przykład zmuszenia kredytobiorcy do dokonania wpłat kapitałowych w celu podwyższenia kapitału własnego poprzez zmniejszenie należnej kwoty.

Warunki kredytu mieszkaniowego BNZ stanowią, że bank może w dowolnym momencie zwrócić się do kredytobiorców o spłatę całości lub części należnych pieniędzy.

Warunki pożyczki mieszkaniowej Westpac stanowią, że można ubiegać się o pełną spłatę, jeśli pożyczka jest zwłoka.

Dodaje, że istnieje wiele rzeczy, które mogą spowodować niespłacanie pożyczki, w tym „wszystko, co się wydarzyło lub miało miejsce, co w opinii Westpac NZ może mieć istotny niekorzystny wpływ”, w tym gwarancja pożyczki.

Joanna Pidgeon, prawnik ds. nieruchomości z Pidgeon Judd, nie widziała, jak banki żądają od zwykłych kredytobiorców dodatkowych spłat kapitału z tytułu kredytów hipotecznych.

Ale widziała przypadki inwestorów sprzedających jedną z wielu nieruchomości tylko po to, by ich bank nalegał na wykorzystanie wpływów na zmniejszenie innych kredytów hipotecznych.

Stało się to podczas globalnego kryzysu finansowego (GFC) w latach 2007-2009, ale powtórzyło się.

Na początku tego roku zobaczył Mike’a Bennetta i jego żonę Claire z Dunedin Westpac wykorzystuje połowę wpływów ze sprzedaży najmu na spłatę kredytu hipotecznego na rodzinny dom bez konsultacji z nimi.

Dochodzenie dodatkowych spłat kapitału w ramach standardowej pożyczki na zakup domu, mówi Pidgeon, byłoby naprawdę jak bank podnoszący głowę „ponad poprzeczką”.

„Nigdy nie słyszałem o wniosku o kredyt hipoteczny częściowo w połowie lotu” – mówi Gough.

Twierdzi, że nierealistyczne byłoby oczekiwanie, że rodziny i tak wymyślą duże sumy pieniędzy, które i tak zainwestują w kredyty mieszkaniowe.

Bolton twierdzi, że szkody wyrządzone marce banku przez wymaganie od właścicieli domów spłaty dodatkowego kapitału byłyby ogromne.

w Czas rosnących kosztów rodzinnychRobienie czegoś takiego przez banki może doprowadzić do nieprzyjemnej reakcji politycznej.

„Jeśli w jakiejkolwiek branży panuje przekonanie, że ludzie są niegrzeczni w swoim zachowaniu, zawsze istnieje obawa przed legalizacją” – mówi Pidgeon.

„Kiedy Covid po raz pierwszy uderzył, rząd otrzymał mocne komunikaty o tym, że banki nie podejmują drastycznych działań i że banki muszą być dobrymi obywatelami” – mówi.

Oczekuje, że to dobre zachowanie będzie kontynuowane.

Co mówią banki?

Westpac powiedział Spadek wartości domu nie zostanie zakwalifikowany jako zdarzenie hipotetyczne.

„Plan spłaty ustalony z każdym klientem na początku każdego kredytu mieszkaniowego będzie przewidywał spłatę kredytu w uzgodnionym okresie, co pozwoli nam wziąć pod uwagę krótkoterminowe wahania cen domu” – mówi Kiwibank.

„Na rynku bessy nie będziemy prosić klientów o niskim kapitale o wstrzyknięcie dodatkowego kapitału do swoich aktywów i nie będziemy traktować „spadku” cen domów jako hipotetycznego zdarzenia płatniczego” – mówi ASB.