Oczekuje się, że ceny mieszkań i PKB ucierpią wraz ze wzrostem stóp procentowych

Harry Smith jest menedżerem portfela w międzynarodowych akcjach w Fisher Funds.

Opinia: Zaczynam się zastanawiać, czy Nowozelandczycy traktują stare powiedzenie „bezpieczne jak domy” zbyt dosłownie, wierząc, że ceny domów nie spadną i nie spadną.

W ciągu ostatnich kilku lat wielu z nas wydawało się, że ryzykuje, że jeśli chodzi o ceny domów, jedyną drogą jest ich podwyżka.

Prawda jest taka, że ​​własność, podobnie jak wszystkie klasy aktywów, może rzeczywiście ulec przepadkowi. I są pewne podobieństwa między naszym obecnym rynkiem mieszkaniowym a rynkiem amerykańskim w 2007 roku, który spadł o 27% od szczytu do dołka.

Przed globalnym kryzysem finansowym w 2007 r. 50% kredytów mieszkaniowych w Stanach Zjednoczonych posiadało kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu. Te kredyty hipoteczne miały niskie oprocentowanie przez pierwsze dwa lata, ale zostały zresetowane do znacznie wyższego oprocentowania, gdy Rezerwa Federalna podniosła stopy procentowe.

Czytaj więcej:
* Moody’s ostrzega przed „masowym” narastaniem zadłużenia gospodarstw domowych w Nowej Zelandii
* Fed mówi o spadających cenach domów: „Najprawdopodobniej korekta pozostaje”
* Podwyżka stóp procentowych na spadającym rynku mieszkaniowym: „To bardzo ważna sprawa”

Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych dotknęło połowę wszystkich amerykańskich gospodarstw domowych, zmniejszając uznaniowe dochody i przenosząc się na wydatki konsumpcyjne, które stanowią 70% PKB.

Tutaj w Nowej Zelandii nasz Bank Rezerw był Szybko rosnące stopy procentowe Próbując kontrolować inflację, jak widzieliśmy w USA, może to wpłynąć na właścicieli domów, którzy są przyzwyczajeni do znacznego obniżania stóp procentowych.

Przy prawie 60% zadłużenia hipotecznego zapadających w ciągu jednego roku, rynek mieszkaniowy w Nowej Zelandii jest bardzo wrażliwy na stopy procentowe, być może w większym stopniu niż w Stanach Zjednoczonych w 2007 roku.

Aktualne szacunki mówią, że do końca roku oficjalna stopa pieniężna wyniesie 4,25%. Historycznie, roczna stopa kredytu hipotecznego była o około 2% wyższa od tej stopy. Oznacza to, że rodzina, która kupiła dom za 1 milion dolarów w 2021 r. z 20% depozytem i 2,3% oprocentowaniem kredytów hipotecznych, odnotowałaby wzrost rocznych kosztów obsługi kredytu hipotecznego z 37 000 do 59 000 USD, czyli o 60%.

Rozważmy ten wzrost w stosunku do rocznego ekwiwalentu średniego dochodu rozporządzalnego gospodarstwa domowego w 2021 r. w wysokości 50164 USD i naszego braku oszczędności; Nasze ostatnie obliczenia sugerują, że zwiększenie kosztów obsługi kredytu hipotecznego może wymazać ponad 1,5% PKB Nowej Zelandii.

Obecne szacunki ekonomistów przewidują Ceny domów spadają Między 15%-20%. Szacunki te mogą być zbyt optymistyczne.

Jeśli nowy właściciel domu chce utrzymać usługę hipoteczną w 2021 r. w wysokości 37 000 USD rocznie z wyższymi stopami procentowymi, oznacza to, że ceny domów musiałyby spaść o 35%. Po wzroście o 48% w ciągu dwóch lat kończących się w grudniu 2021 r., spadek o 35% sprowadziłby ceny z powrotem do września 2020 r.

Obecnie przyjmuje się, że wiele domów w Nowej Zelandii ma niewielkie zadłużenie lub nie ma go wcale, a ponadto czerpiemy korzyści z posiadania banków o dobrych standardach gwarantowania emisji — żadnych pożyczek Ninja (brak dochodów, pracy, aktywów), które amerykańskie instytucje finansowe robiły przed kryzys finansowy.

Chociaż wiele z tych informacji może być dla niektórych niepożądanymi, a nawet przerażającymi, warto zauważyć, że jest to tylko jeden scenariusz oparty na wyższych stopach procentowych. Nawet jeśli ceny mieszkań spadną, z czasem się odbudują, a wraz z tym ożywieniem mogą pojawić się inne pozytywne rezultaty.

Po pierwsze, tak jak Amerykanie, możemy nauczyć się wydłużać zapadalność naszego długu, a przynajmniej rozbijać go na różne grupy, aby zmniejszyć naszą ekspozycję na niezwykle trudne trendy makroekonomiczne.

Doświadczenie z 2007 roku radykalnie zmieniło strukturę zadłużenia amerykańskich gospodarstw domowych. Dziś pożyczają 90%-95% swoich 30-letnich kredytów hipotecznych na stałą stopę procentową przez cały ten okres. Dlatego też, gdy Rezerwa Federalna podniesie stopy procentowe o 0,75%, tak jak ostatnio, nie będzie to miało prawie żadnego wpływu na konsumpcję konsumencką, podobnie jak prawdopodobnie będzie miało to podniesienie oficjalnych stóp procentowych w Nowej Zelandii.

Po drugie, możemy skorzystać z okazji, aby zmniejszyć koncentrację na nieruchomościach w naszych portfelach i zamiast tego przejść na bardziej zrównoważony portfel gotówki, obligacji, nieruchomości i akcji.

Ceny domów spadają ze względu na rosnące stopy procentowe, co stwarza możliwości lokat terminowych i obligacji jako alternatywnej inwestycji. Zagraniczne rynki akcji już spadły o 20-30%, co stanowi atrakcyjne punkty wejścia.

Wreszcie, co najważniejsze, niskie oceny powinny pozwolić tym, którzy dużo odkładali na depozyty, na zakup w końcu pierwszego domu, a to będzie dobra wiadomość.