Oto gdzie szukać tańszych domów

Ceny domów wciąż są na rekordowym poziomie, ale dla tych, którzy szukają okazji, istnieją sposoby na zidentyfikowanie obszarów, w których oferowane są tańsze nieruchomości, twierdzą analitycy.

Szereg analiz rynkowych wskazuje, że ceny w całym kraju zaczęły spadać, w tym ceny od CoreLogic A Westpac Które odnotowały odpowiednio spadek o 2 proc. i 2,6 proc. od listopada.

Ale CoreLogic ustalił średnią krajową cenę na 1 036 117 USD w lutym, podczas gdy była Instytut Nieruchomości podał, że średnia krajowa cena sprzedaży wyniosła 885 000 USD.

Nawet jeśli Ceny w całym kraju spadają o 10 procent, czego obecnie oczekuje ANZ Przywróci ich tylko do miejsca, w którym byli w połowie ubiegłego roku.

Czytaj więcej:
* „Nie zapłacę tego”: ekonomiści z ANZ prognozują 10% spadek cen domów
* Mediana ceny domu w Auckland spadła o 19 procent od szczytu w listopadzie
* Podwyżki czynszów sprawiają, że Gisborne jest jedną z najbardziej poszukiwanych nieruchomości przez inwestorów

Oznacza to, że wyzwania związane z przystępnością cenową nie znikną, a dla wielu osób – zwłaszcza kupujących pierwszy dom – znalezienie tańszej nieruchomości do kupienia ma kluczowe znaczenie.

Jednym ze sposobów na znalezienie tańszej nieruchomości jest zbadanie obszarów, w których ceny są tańsze lub nie wzrosły tak bardzo, a firma inwestycyjna w nieruchomości Opes Partners ma szablon, który może w tym pomóc.

Łączy on model „cyklu nieruchomości” boomów i załamań z informacjami o medianie cen domów z ostatnich 30 lat, aby obliczyć, czy nieruchomość na danym obszarze jest przeszacowana lub niedoszacowana.

Czyni to, porównując koszt danego obszaru z resztą kraju i jego średnią historyczną.

Jeśli ceny w regionie rosną szybciej niż w pozostałej części kraju i ich długoterminowa średnia przez dłuższy czas, mogą zostać przeszacowane. Jeśli z czasem ceny będą rosły wolniej, region może być niedowartościowany.

Ekonomista Ed McKnight z Opes Partners twierdzi, że model ma na celu określenie, czy koszt danego obszaru jest wyższy czy niższy niż się spodziewasz.

Nie oznacza to, że ceny w regionie nie wzrosły, a Zachodnie Wybrzeże jest tego dobrym przykładem, mówi.

Według najnowszych danych instytutu nieruchomości średnia cena na Zachodnim Wybrzeżu wyniosła w lutym 346 000 dolarów, co oznacza wzrost o 17,3% rok do roku.

Ale model pokazuje, że w ciągu ostatnich 30 lat średnia cena na Zachodnim Wybrzeżu wynosiła 46 procent średniej krajowej, mówi.

„W tej chwili jest to około 36 procent średniej krajowej, więc Zachodnie Wybrzeże jest tańsze, niż można by się spodziewać, a to wskazywałoby, że na Zachodnim Wybrzeżu są okazje do zakupów”.

Według modelu Opes, region Canterbury jest najbardziej niedowartościowanym regionem z 19,8 proc. mniej niż oczekiwano. Region Marlborough/Nelson/Tasman/West Coast jest drugim najbardziej niedocenianym obszarem (-10,1%).

Z kolei Manawatu/Wanganui jest obecnie najbardziej przeszacowanym obszarem (12% powyżej), a następnie Gisborne i Hook Bay (11%).

Nie jest to sposób na przewidywanie przyszłych wzrostów cen, mówi McKnight, ale jest to sposób na sprawdzenie, czy nieruchomości w danym obszarze są stosunkowo tańsze, co może być pomocne dla kupujących.

Według REINZ średnia cena Gisborne wyniosła w lutym 715 000 dolarów, podczas gdy cena Canterbury wyniosła 720.000 dolarów. Ale 715 000 dolarów jest drogie dla Gisborne, a 720 000 dolarów jest tanie dla Canterbury”.

Patrząc na regiony w sposób samodzielny, mówi ekonomista Tony Alexander, który używa podobnego modelu porównawczego, jasne jest, że od czasu pandemii ceny stały się „balistyczne”.

Ale patrząc na regiony w porównaniu z długoterminowymi trendami i resztą kraju, niektóre regiony są obecnie niedoceniane, mówi. Są to Taranaki, Canterbury i Queenstown, podczas gdy obszar Marlborough/Nelson/Tasman/West Coast należy do głównego nurtu.

Oznacza to, że możliwość korygowania cen w tych obszarach jest bardziej umiarkowana niż gdziekolwiek indziej. Nie oznacza to, że nie spadną, ale są mniej narażeni na znaczny spadek cen”.

Obszary takie jak Hawke’s Bay, Wellington, Manawatu/Wanganui i Gisborne odnotowały wzrosty cen, które są „nie z tego świata” i zostały przeszacowane, mówi.

To czyni je bardziej podatnymi na korektę. Nie mówi, jakie będą ceny w przyszłości, ale wskazuje na większe ryzyko”.

Mając to wszystko na uwadze, Canterbury wyróżnia się jako najbardziej prawdopodobny obszar dla łowców okazji. Jest niedowartościowany i mniej podatny na znaczącą korektę cen.

Rynek Canterbury od wielu lat nie jest zsynchronizowany z innymi rynkami z powodu trzęsień ziemi i późniejszej odbudowy, powiedziała Vanessa Golightly, agentka Ray White Morris and Co. z Christchurch.

Jak mówi, odbudowa oznaczała uwolnienie tak dużej powierzchni ziemi pod nowe dostawy, że wpłynęło to na ceny, a rynek przeoczył również duży skok, jaki zaobserwowano w innych miejscach cyklu przed pandemią.

„Nawet przy wzroście cen o około 30 procent w ciągu ostatniego roku, rynek wciąż nadrabia zaległości i jest miejsce na wzrost”.

Nieruchomości w Canterbury pozostają bardziej przystępne cenowo niż w innych obszarach, zwłaszcza w Auckland i Wellington, i jest dostępna dobra mieszanka opcji, mówi.

„W Christchurch można uzyskać dom z czterema sypialniami i dwiema łazienkami za 800 000 do 900 000 USD bez narażania pożądanego przedmieścia. Nie ma to miejsca gdzie indziej i przyciąga ludzi do tego obszaru. „

Przy utrzymującym się silnym popycie Golightly patrzy pozytywnie na przyszłość regionu. „Nie widzę, żeby ceny się cofały, a nawet jeśli aktywność zwolni, myślę, że rynek pozostanie płaski i będzie się poruszał”.

Zachodnie Wybrzeże staje się również obszarem możliwości dla kupujących, którzy chcą tańszych opcji. Chociaż ceny wzrosły, nadal jest to najdroższy obszar w kraju.

Sharon Eli z One Agency Real Estate Specialists mówi, że przystępne ceny w połączeniu z nowoczesnymi atrakcjami i szerszym zakresem pracy zdalnej sprawiają, że coraz więcej osób przenosi się na wybrzeże.

Wzrost popytu ze strony kupujących doprowadził do wyższej sprzedaży i stałego — nie dramatycznego — wzrostu cen, ale spowodował, że liczba domów dostępnych do sprzedaży pozostaje na najniższym poziomie w historii.

„Podczas gdy niektóre oddziały na dużą skalę są w budowie, a inne są planowane, zajmie to trochę czasu. Budowniczowie są pod presją i pojawiają się problemy z dostawami produktów”.

Eli mówi, że ten brak nowej oferty jest frustrujący dla kupujących, którzy go przegapili, ale warto być cierpliwym i wytrwałym, ponieważ Sahel wciąż ma dobrą mieszankę rozsądnych i pożądanych opcji.

„Cena zaczyna się od około 200 000 dolarów na dolnym końcu i wzrasta do 1,4 miliona dolarów za piękną nieruchomość, którą niedawno sprzedaliśmy. Ale ta nieruchomość była niesamowita i gdyby była w Oakland, zostałaby sprzedana za około 5 milionów”.

Tradycyjnie kupujący poszukujący tańszych nieruchomości mają większe możliwości na chłodniejszym rynku. McKnight twierdzi, że gdy rynki w całym kraju spadają, wszędzie będą lepsze oferty.

„Będą możliwości negocjowania tańszych transakcji i cen w przewartościowanych obszarach, ale rynki te będą prawdopodobnie wolniej się odbudowywać i nadal będą „przewartościowane” kupowanie.

Szansa na bardziej realną transakcję leży w niedowartościowanych obszarach, ponieważ są one już „niedowartościowane” i prawdopodobnie szybciej wyjdą z korekty, mówi.