Rynek nieruchomości w Ameryce wskazuje na zbliżającą się recesję

Wiosna w Ameryce, która jest tuż za rogiem, niesie ze sobą wiele wspaniałych tradycji. Pęknięcie nietoperza na bejsbolowym diamentie. Dzieci pakują pisanki na trawniku przed Białym Domem. Rodziny rozkładają stare, zakurzone meble na wyprzedaży.

Jest jednak jeden rytuał, który przewyższa wszystkie inne pod względem czysto finansowym: sezon wiosennych wyprzedaży, kiedy Rynek mieszkaniowy ożywa — lub, w rzadkich przypadkach, nie udaje mu się to zrobić. Może to być największy wyznacznik perspektyw globalnej gospodarki do końca tego roku, z recesją na jednym końcu spektrum i słabszym spadkiem na drugim.

Znaczenie mieszkanie amerykańskie Nie istnieje wiele w swojej wielkości bezwzględnej, chociaż jego całkowita wartość wynosi około 45 bilionów dolarów. Zamiast tego służy jako prekursor wydajność ekonomiczna w obliczu rosnących stóp procentowych. Czy Fed podniósł stopy procentowe na tyle, by stłumić inflację bez miażdżenia wzrostu? Czy posunął się za daleko? A może nie dość daleko? Jako jeden z najstarszych i największych sektorów reagujących na zmiany, rynek nieruchomości oferuje kilka odpowiedzi.

Do zeszłego miesiąca dowody wydawały się całkiem jasne. Jeszcze zanim Fed zaczął podnosić swoje stopy procentowe, kredytodawcy hipoteczni, przewidując zaostrzenie polityki banków, zaczęli pobierać wyższe opłaty. Z 3% na koniec 2021 r., oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu przekroczyło 7% do października, co jest najwyższym wskaźnikiem od ponad dwóch dekad. Oto i oto szybko ogoniasta aktywność. Kupujący pozostali na uboczu. Budowniczowie ograniczają nowe projekty budowlane. Sprzedawcy obniżają ceny.

Czytaj więcej:
* Adrian Orr mówi, że bank może być zmuszony do obniżenia inflacji „w rozsądnym horyzoncie czasowym”
* Klub oszczędnościowy: oszczędzaj pieniądze, unikając supermarketów
* Oprocentowanie odwróconego kredytu hipotecznego osiągnęło 8,5%, ponieważ ceny mieszkań spadły

Jednak ostatnio pojawiły się oznaki wczesnego iw dużej mierze nieoczekiwanego ożywienia gospodarczego, co budzi obawy, że wyższe stopy procentowe nie przynoszą pożądanego efektu. Sprzedaż nowych domów wzrosła w styczniu do najwyższego poziomu od dziesięciu miesięcy. Sondaże mierzące zaufanie zarówno budowniczych, jak i kupujących domy poprawiły się.

Amerykańskie firmy z branży nieruchomości donoszą o większej liczbie odwiedzających swoje domy pokazowe. „Widzieliśmy wzrost dynamiki z tygodnia na tydzień”, zauważa Cheryl Palmer, dyrektor generalny Taylor Morrison, jednego z największych producentów domów w kraju.

Powodem optymizmu jest to, że rynek nieruchomości w Ameryce znalazł dno. Kupujący wracają, ale szaleństwo ery covidowej już nie. Przyzwoity sezon wiosenny mógłby teoretycznie pozwolić na ustabilizowanie cen i wznowienie budowy przez budowniczych, pobudzając wzrost bez podsycania inflacji.

Argument pesymizmu opiera się na założeniu, że interakcja między rynkiem nieruchomości a trendami inflacyjnymi jest zbyt silna, aby ją zignorować: jeśli kupujący powrócą na rynek mieszkaniowy o ograniczonej podaży, nastąpi wzrost cen. A jeśli Fed zobaczy, że sektor wrażliwy na stopy procentowe, taki jak nieruchomości, nie reaguje na zaostrzenie polityki pieniężnej, może uznać, że musi być jeszcze ostrzejszy. Na nieszczęście dla Ameryki i świata, stan pesymistyczny ma większy sens.

Analitycy wskazują na kombinację czynników stojących za odbiciem. Po roku letniej sprzedaży popyt jest stłumiony. Bogatsi nabywcy, którzy płacą gotówką, mają większy udział w rynku. Kupujący mogą również przyzwyczaić się do wyższych stawek: niektórzy widzieli okazję, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło z 7% pod koniec ubiegłego roku do 6% w styczniu.

Być może najważniejsze jest to, że twórcy przygotowali listę zachęt. Nie ma nic niezwykłego w korzystaniu ze zniżek, gdy rynek się waha; Tym razem nowym elementem było szerokie wykorzystanie zakupów hipotecznych za pośrednictwem wewnętrznych pożyczkodawców, w efekcie przedpłaty części odsetek w imieniu klientów w celu obniżenia oprocentowania kredytów hipotecznych.

Umożliwiło to deweloperom oferowanie kredytów hipotecznych, które wydają się pochodzić z epoki przedinflacyjnej 2000 roku. Pulte, firma budująca domy, ustaliła 30-letnie stawki na zaledwie 4,25% na niektóre z prawie ukończonych nieruchomości. Toll Brothers, inny budowniczy, oferuje 4,99%. „W ciągu ostatniego roku wiele się nauczyliśmy o tym, jak rozwiązywać problemy konsumentów” – mówi Palmer.

Te odliczenia są sprytnym elementem inżynierii finansowej. John Burns, konsultant ds. nieruchomości, zwraca uwagę, że spłacanie 6% kredytu hipotecznego z góry i posiadanie niższych stawek przez resztę życia jest dla kupujących oszczędnością równie dużą, jak obniżenie ceny domu o 16%, przy pozostawieniu ich na wyższe stawki.

Oczywistym pytaniem jest, czy te rabaty są trwałe. Istnieją dwie potencjalne przeszkody. Nabywcy domów będą mieli trudności z odsprzedażą swoich domów po tej samej cenie kupującym, którzy nie odnoszą korzyści z zakupów hipotecznych. Burns uważa, że ​​w rezultacie rzeczoznawcy mogą obniżyć zakontraktowane wartości domów, co zmusi sprzedawców do obniżenia cen. Po drugie, kupowanie jest sprzeczne z tym, co Fed próbował zrobić: ograniczyć zakupy nieruchomości, aby lepiej zrównoważyć podaż i popyt.

W zeszłym roku Jerome Powell, prezes Banku Rezerwy Federalnej, mówił o potrzebie „małego resetu” na rynku nieruchomości. Jeśli chodzi o przystępność cenową, ten reset powinien działać. Spłaty hipoteczne na nowe domy sięgają obecnie prawie 30% średniego dochodu gospodarstwa domowego w Ameryce, prawie dwukrotnie więcej niż średnia z 2010 r. Wyższe dochody, niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych lub niższe ceny domów przywróciłyby przystępność cenową do poziomu sprzed pandemii.

Wszystkie trzy zaczynają się dziać, ale przed nimi jeszcze długa droga. Według indeksu S&P CoreLogic Case-Shiller Index w całym kraju ceny domów spadły zaledwie o 4% od szczytu w połowie 2022 r., a podczas pandemii ledwo spadły o 45%.

Równanie zawiera również część nieelastyczną: zapewnianie mieszkań. Właściciele domów, którzy ustalili niskie ceny, nie zwalniają tempa. Na rynku jest tylko 1,1 miliona domów do odsprzedaży, czyli o połowę mniej niż od końca lat 80. Tymczasem budowniczowie domów są znacznie mądrzejsi niż dwie dekady temu, w okresie poprzedzającym światowy kryzys finansowy. Kiedy rozpoczęła się mania zakupów Covid, poziom budowy domów wzrósł, ale tak się nie stało, ponieważ deweloperzy postrzegali boom jako efemeryczny. A potem, kiedy rynek się uspokoił, niemal natychmiast ograniczyli swoją działalność.

Jest to dobre dla budżetów budowniczych, pozostawiając im duże pozycje gotówkowe. Ale to zła wiadomość dla wszystkich innych. Inwestycje w budownictwo mieszkaniowe spadły w ubiegłym roku o jedną piątą w ujęciu realnym. Wygląda na to, że w tym roku spadnie jeszcze bardziej.

Co ciekawe, pomimo pojawiającego się ożywienia popytu, jak dotąd liczba nowych startów spadła. Dhaval Joshi z BCA Research zauważa, że ​​podobne spadki wolumenu inwestycji mieszkaniowych zawsze zapowiadały recesje w przeszłości. Robert Dietz z National Association of Home Builders podziela tę obawę: „Naprawdę nie masz czasu, kiedy nastąpił spadek cen i duży spadek inwestycji mieszkaniowych, a nie było recesji”.

Jest to sprzeczne z nadzieją rynków finansowych, że Ameryka może uciec od deflacji, oraz nadzieją rynku nieruchomości, że najgorsze już za nim. W ciągu ostatnich kilku lat przedsiębiorstwa, ekonomiści i inwestorzy nauczyli się uważać na ingerowanie w inflację: krótkoterminowe okresy spadku inflacji ustępują miejsca ponownemu potwierdzeniu presji cenowej.

Może to również dowieść, że odbicie na rynku nieruchomości jest fałszywe, a sektor jest słabszy niż się wydaje, a Fed jest zmuszony dłużej utrzymywać stopy procentowe na wyższym poziomie. W okresie wiosennych wyprzedaży jest dużo jazdy.

© 2022 The Economist Newspaper Limited. Wszelkie prawa zastrzeżone. Z The Economist Opublikowane na licencji. Oryginalny artykuł można znaleźć pod adresem www.ekonomista.com