Wynajmujący nakazał zwrot czynszu i zapłatę odszkodowania po nielegalnym wynajmie lokalu

Właścicielowi nakazano zwrócić byłemu najemcy 25 procent czynszu plus odszkodowanie w łącznej wysokości 11 775 USD, aby zniechęcić do praktyki nielegalnego wynajmu mieszkań.

Najemca wynajmuje lokal z jedną sypialnią na parterze dwupiętrowego domu Wellington na okres 20 miesięcy. W domu znajduje się również jednostka z dwiema sypialniami, podczas gdy jednostka na piętrze ma trzy sypialnie.

Początkowo wprowadził się do częściowo umeblowanego lokalu w styczniu 2020 r. jako podnajemca poprzednich lokatorów, ale około miesiąc później spotkał się z właścicielem i podpisano umowę.

W październiku 2022 r. wydał wezwanie do opuszczenia lokalu i pozwał do sądu najmu za szereg domniemanych naruszeń ustawy o najmie mieszkaniowym z 1986 r., w tym przydatności lokalu do zamieszkania.

Na rozprawie, w której uczestniczyły obie strony w dniu 8 lutego, wycofano roszczenia dotyczące czynszów rynkowych, nadwyżek czynszu i braku wpływów z czynszu.

sędzia sądu k. Lash ukrył nazwiska i dane identyfikacyjne obu stron i zauważył, że właściciel nie został powiadomiony o wielu zgłoszonych naruszeniach.

Poprzedni najemca zażądał pełnego odliczenia czynszu, uzasadniając to tym, że mieszkanie było nielegalne, co potwierdził dokumentami Rady Miasta Wellington wskazującymi, że jego łazienka nie miała zgody, a informacja o cenie wskazywała tylko jeden lokal mieszkalny pod tym adresem.

Dowody wskazujące na to, że nieruchomość została sprzedana właścicielowi, jak zauważył Lash w decyzji sądu z 24 marca, obejmowały również dom z trzema sypialniami na piętrze i mieszkanie z jedną sypialnią na dole.

„Więc były remonty podczas [the landlord’s] okres tworzenia piwnicy na dwie jednostki”.

Lash powiedział, że właściciel powiedział, że nie wykonał żadnych prac konstrukcyjnych w domu, nie był świadomy, że łaźnia została zbudowana bez zgody, a kupcy doradzili mu dokonanie zmian w celu przekształcenia pralni w kuchnię, która nie wymaga zgody.

„On mówi [he] Zgadza się, że powinien był sprawdzić stan prawny nieruchomości przed wynajęciem trzech lokali, ale omyłkowo polegał na kupnie agenta nieruchomości i handlarzy, którzy przeprowadzili renowację”.

Po zapoznaniu się z dowodami, które zostały zaakceptowane przez Lasha, użytkowanie budynku najprawdopodobniej zmieniło się z jednego mieszkania do trzech bez zgody rady i było mało prawdopodobne, aby było zgodne z kodeksem budowlanym lub kodeksem budowlanym.

Kiedy właściciel nakazał budowę lokalu bez upewnienia się, że uzyskał jego prawną zgodę, Lash orzekł, że stworzył nielegalną okupację.

I chociaż zaakceptował, że sytuacja była spowodowana autentyczną winą, aczkolwiek zaniedbaniem, Lash zauważył, że właściciel nadal wynajmuje lokal, mimo że wiedział, że zgłaszano zastrzeżenia.

„Jednak zaniedbał wypełnianie swoich obowiązków prawnych, których nie można było przeoczyć, szczególnie w przypadku doświadczonego właściciela”.

Lash orzekł, że istnieje duże zainteresowanie opinii publicznej w zniechęcaniu właścicieli ziemskich do wynajmowania nielegalnej nieruchomości ludziom bezbronnym.

Właścicielowi nakazano zwrócić poprzedniemu najemcy 7 294 USD, czyli 25 procent czynszu w wysokości 29 179 USD, który został zapłacony w okresie najmu.

Lash nakazał również właścicielowi zapłacić łącznie 3950 dolarów odszkodowania, w tym 500 dolarów za brak kaucji najemcy, 250 dolarów za niedostarczenie kopii umowy najmu, 200 dolarów za wadliwy kran kuchenny i 1000 dolarów za brak ogrzewania.

Brak wyciągu lub otworu okiennego w kuchni, określany jako „poważne naruszenie”, skutkował typowym odszkodowaniem w wysokości 2000 USD, podczas gdy właściciel musiał zwrócić najemcy 215,71 USD kosztów energii elektrycznej i 30 USD za tydzień bez ogrzewania wody i 65 dolarów za dokumenty Rady Miasta Wellington i 200 dolarów za sprawę.

„Rozważam [the landlord] Powinien był lub powinien był wiedzieć o tym wymogu, a zatem ten bezprawny czyn był umyślny, a przyznanie przykładnego odszkodowania było uzasadnione” – orzekł Lash w sprawie wentylatora wyciągowego.

Ale nieuzasadnione żądania podwyżki czynszu, zepsuta pralka, wezwanie do usunięcia rzeczy, wadliwe drzwi wejściowe, cieknący kran, brak oświetlenia zewnętrznego, częściowo blokująca wejście lodówka i brak urządzeń sanitarnych to wszystko. Wyrzucono je, bo nie wychowywały się z właścicielem.

W związku z tym nie ma podstaw do odszkodowania i powództwo należy oddalić.