Zapytaj Susan: Czy rząd nie może udzielać kredytów mieszkaniowych na poziomie 2%?

Masz pytanie dotyczące finansów osobistych lub ekonomii? Wyślij to do mnie Susan [email protected]

Czy rząd może bezpiecznie udzielać 2% 30-letnich pożyczek osobom kupującym dom po raz pierwszy? (Kreacja pieniądza przy założeniu oficjalnej stopy procentowej 5,5% dla pozostałych grup i innych kontroli).

W przeszłości badałem, dlaczego banki w Nowej Zelandii nie oferują tego samego rodzaju trzydziestoletnich stałych stóp procentowych, które są zwykle oferowane w USA. Głównym powodem jest to, że gospodarka Nowej Zelandii jest zbyt mała, aby banki mogły zarządzać ryzykiem stóp procentowych.

Ale nigdy nie myślałem o tym, że rząd udziela kredytów mieszkaniowych.

Dyrektor generalny Squirrel, David Cunningham, zgodził się, że pomysł pożyczek 2% byłby bardzo atrakcyjny dla osób kupujących dom po raz pierwszy. Powiedział jednak, że znaczne oszczędności, jakie osiągnęli – około 27 700 dolarów na pożyczkobiorcę rocznie w oparciu o bieżące ustawienia – będą wiązały się z wysokimi kosztami dla podatników.

„Jeśli przyjmiemy długoterminową stopę zadłużenia rządu na poziomie 4%, koszt wyniesie około 0,3 miliarda dolarów rocznie. [on current levels of borrowing]Jednak z roku na rok kwota ta podwaja się. Do końca pięciu lat będzie to kosztować rząd około 1,5 miliarda dolarów rocznie w postaci dodatkowych kosztów finansowania zewnętrznego. W ciągu tych pięciu lat będzie to kosztować rząd 4,5 miliarda dolarów. Kwota ta będzie co roku znacznie wzrastać ze względu na ciągły wzrost zadłużenia i siłę odsetek składanych. Z biegiem czasu koszty odsetek prawdopodobnie pochłoną budżety na edukację, zdrowie, prawo i porządek, emerytury i transport.

Innym problemem związanym z tym pomysłem jest to, że może on spowodować wzrost cen mieszkań. Tak właśnie stało się po lockdownie, kiedy spadły stopy procentowe, a ceny nieruchomości wzrosły o około 50%.

„Przy tanich pieniądzach dla osób kupujących domy po raz pierwszy ceny mogą jednak nie wzrosnąć zbytnio [increases] „Liczba ta z pewnością przekroczy 20%, ponieważ kupujący po raz pierwszy chcą przebić się nawzajem w licytacji nieruchomości. Wysokie ceny w oczywisty sposób utrudniają zaoszczędzenie na kaucji” – powiedział Cunningham.

„Kolejna obserwacja jest taka, że ​​nabywcy domów po raz pierwszy wyeliminują inwestorów z rynku nieruchomości, co z pewnością doprowadzi do załamania czynszów i szybkiego wzrostu czynszów”.

Będziesz także musiał zadać sobie pytanie, jak gotowy jest rząd do interwencji w biznes kredytów mieszkaniowych.

Cunningham zwraca uwagę, że banki przez setki lat doskonaliły swoje umiejętności zarządzania ryzykiem kredytowym. „A kiedy coś pójdzie nie tak z powodu złej jakości kredytów, może to kosztować gospodarkę taką jak nowozelandzka miliardy lub dziesiątki miliardów dolarów”.

Gareth Kiernan z Infometrics powiedział: „Naszych problemów mieszkaniowych nie rozwiąże się poprzez oferowanie nieograniczonych, niskich stóp procentowych.

„Przede wszystkim polityka powinna skupiać się na identyfikowaniu, a następnie korygowaniu problemów, które doprowadziły do ​​kryzysu przystępności cenowej mieszkań”.

Kiernan powiedział, że może być miejsce na politykę przejściową, która będzie pomocna, dopóki rynek nie znajdzie się w lepszej sytuacji.

„Polityka ta może obejmować udzielanie niskooprocentowanych pożyczek lub zapewnianie większej liczby mieszkań socjalnych, dopóki podaż mieszkań nie poprawi się, a koszty mieszkań nie spadną do tego stopnia”.

Powiedział, że bardziej logiczną opcją mogłoby być udzielanie pożyczek o tej samej stopie procentowej, po jakiej może zaciągać pożyczki rząd.

„Ale nawet wtedy twierdzę, że powinien to być jedynie program przejściowy do czasu poprawy przystępności cenowej mieszkań lub program bardzo ukierunkowany na osoby, które potrzebują dodatkowej pomocy przy zakupie pierwszego domu”.

Przez większą część XX wieku, aż do lat 70. XX w., rząd udzielał kredytów hipotecznych za pośrednictwem Państwowej Unii Kredytowej – a różnicami w dynamice zajmę się w kolejnym artykule.

Dlaczego wszyscy czekają na spadek stóp procentowych i uważają obecną stopę procentową Banku Rezerw za jastrzębią, skoro wynosi ona zaledwie 5,5%? W przeszłości, kiedy stopy procentowe spadły zaledwie o ułamek zera, myślałem, że to tylko skutek konsekwencji światowego kryzysu finansowego, a potem Covida. Czy nigdy nie wrócimy do „normalności”, gdy którąkolwiek stronę 5% można uznać za neutralną?

Prawdą jest, że stopy procentowe były w przeszłości wyższe. W 2008 roku zmienne stopy procentowe przekroczyły 10%. W latach 80-tych ceny były znacznie wyższe.

Jednak obecne wskaźniki są nadal wyższe niż średnia z ostatnich dziesięcioleci. Kiernan powiedział, że każdy, kto kupił swój pierwszy dom od 2009 roku, nie zobaczyłby stóp procentowych tak wysokich jak w zeszłym i tym roku.

Oficjalna stopa procentowa jest również wysoka – w najnowszym komunikacie dotyczącym polityki pieniężnej Komitet Polityki Pieniężnej Banku Rezerw wskazał, że oficjalną nominalną długoterminową neutralną stopę procentową oszacowano na poziomie 2,75%, a więc jesteśmy znacznie wyżej. (Bank Rezerw uważa, że ​​oficjalna neutralna stopa procentowa nie ma żadnego wpływu na gospodarkę.)

Jednym z powodów, dla których stopy procentowe są tym razem tak niskie, jest prawdopodobnie wysokość zadłużenia wielu osób oraz fakt, że stopy procentowe rosły w tak szybkim tempie.

Ostatnim razem, gdy stopy procentowe były tak wysokie, średnia cena domu była o około połowę niższa niż obecnie.

Uważam, że ludzie nie powinni czekać, aż stopy procentowe wrócą do poziomu z okresu blokady. Powrót na ten poziom wymagałby poważnego wstrząsu gospodarczego, ale nie mamy nadziei, że tak się stanie. Uważam jednak, że rozsądne jest oczekiwanie, że stopy procentowe ustabilizują się na niższym poziomie niż obecnie, gdy Fed będzie zadowolony, że ma inflację pod kontrolą.

Uwaga: porady mają charakter ogólny. Należy zwrócić się o szczegółowe wskazówki do profesjonalnych doradców