Zmiany cen planowane przez Radę Regionalną Hawke's Bay: zwycięzcy i przegrani

opinia:

Rada Regionalna Hawke's Bay prowadzi obecnie konsultacje w sprawie kompleksowego przeglądu swojej polityki w zakresie dochodów i finansów.

Mówiąc prosto, oznacza to pełny przegląd sposobu podziału stawek i opłat pomiędzy płatnikami.

Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z propozycją, będzie jeden wyraźny zwycięzca – sektor duszpasterski, w którym średnie cięcia będą się wahać od -24 procent (Hastings) do -50 procent (Wairua).

Straconymi będą przede wszystkim podatnicy miejscy i ogrodnicy.

Wskaźniki w miastach wzrosną średnio z +8 procent (Wairoa) do 47 procent (CHB), przy czym obszary miejskie Napier i Hastings będą gdzieś pośrodku i wyniosą odpowiednio 11 procent i 18 procent.

W ogrodnictwie średni wzrost będzie wahał się od 3 procent (Wairoa) do 29 procent (Hastings).

Co zatem kryje się za tymi zmianami i czy są one zasadne? Podobnie jak w przypadku większości rzeczy związanych ze stopami procentowymi, odpowiedź jest złożona.

Zacznijmy od najbardziej oczywistej części układanki: wartość ziemi kontra wartość kapitału. HBRC proponuje przejście z wartości gruntu („LV”) na wartość kapitału („CV”) w przypadku stawek ogólnych.

Stawka ogólna to ta część stawek, która nie jest skierowana do określonych grup właścicieli gruntów („cena docelowa”) lub stała kwota za nieruchomość („zryczałtowana roczna opłata ogólna”).

Według Philipa Jonesa, jednego z wiodących konsultantów ratingowych w Nowej Zelandii, który doradzał HBRC w trakcie przeglądu, stawki te stanowią „zagregowaną formę podatku od majątku” – „zagregowaną” w sensie tępego instrumentu.

Ogólne założenie jest takie, że wartość kapitałowa nieruchomości jest lepszym ogólnym wskaźnikiem zdolności płatniczej niż wartość gruntu, dlatego też wartość kapitałową należy preferować na zasadzie kapitału własnego.

W związku z tym w przeglądzie zalecono tę zmianę, która dostosowałaby HBRC do większości innych rad regionalnych.

Jedyną wyraźną grupą zwycięzców w przypadku zmiany podstawy wartości kapitału w klasyfikacji ogólnej są rolnicy-pastorzy.

Dzieje się tak dlatego, że średnio większość wartości ich nieruchomości jest powiązana z gruntem, a nie z ulepszeniami, więc stosunek CV:LV jest bardzo niski.

HBRC ustaliło, że średnio, jeśli stosunek CV do LV płatnika stawki jest mniejszy niż 1,78, jego stawki spadną w wyniku zmiany wspólnej stawki na wartość kapitałową.

Ponieważ rating jest grą o sumie zerowej, oznacza to, że średnio w przypadku osób ze stosunkiem CV:LV powyżej 1,78 stawki wzrosną. W praktyce oznacza to większość nieruchomości mieszkalnych oraz część nieruchomości ogrodniczych i przemysłowych.

Z dokumentu konsultacyjnego HBRC wynika, że ​​proponowana zmiana stawki ogólnej z LV na CV sama w sobie obniżyłaby stawki duszpasterskie o -11% (Wairua) do -20% (Napier).

Gra stóp procentowych o sumie zerowej oznacza, że ​​inne sektory muszą uzyskać równoważącą podwyżkę, przy czym wyraźni przegrani to miejscy płatnicy rat – średnio od 1 procent (Hastings) do 16 procent (CHB) i Napier gdzieś pośrodku. 5 procent.

Dane HBRC pokazują, że wpływ na ogrodnictwo jest bardziej zmienny i waha się od średniego wzrostu o 1% w Wairoa, do 8% spadku w Napier i 3% spadku w Centrum Ogrodniczym Hastings District.

Niedawne orzeczenia sądów dotyczące uwzględnienia praw do odmian roślin w wycenach nieruchomości prawdopodobnie znacząco zawyżą wartość niektórych sadów, kompensując spadek. Jednak huragan Gabriel może ponownie pociągnąć ich w innym kierunku.

Zmiana LV na CV stanowi około połowy obniżek przysługujących płatnikom stawek duszpasterskich.

Ponadto zaproponowano niezliczoną ilość innych zmian, z których najważniejsze to plany ochrony i kontroli przeciwpowodziowej, utrzymanie rzek i strumieni, zrównoważone zarządzanie gruntami i różnorodnością biologiczną, bezpieczeństwo biologiczne, transport regionalny, regionalny rozwój gospodarczy oraz opłaty za naukę o słodkiej wodzie.

Porównując tabele dostarczone przez HBRC w dokumencie konsultacyjnym, możemy zobaczyć, że to łączny efekt tego zestawu indywidualnych zmian ratingu ma największy wpływ na płatników miejskich i ogrodniczych, a nie zmiana CV:LV.

U podstaw proponowanych zmian leży szereg indywidualnych przepisów, które członkowie rady opracowali w ciągu poprzednich trzech lat, a które szerzej rozdzielają koszty programu pomiędzy społeczność, w oparciu o silniejszy nacisk na to, że „każdy odnosi korzyści” z określonych działań.

Doświadczenie huraganu Gabriel przypomina nam, że wszyscy mamy wspólny interes w ochronie środowiska.

Ale w którym momencie zbiorowy interes zamienia się w niewłaściwe wsparcie?

Zanim sformułowamy pogląd na ten temat, musimy rozważyć, czym są te działania, kto je zaostrza i kto na nich zyskuje.

Dwa godne uwagi przypadki to zrównoważone zarządzanie gruntami i funkcje HBRC związane z różnorodnością biologiczną.

We wniosku przewidziano, że około 16 milionów dolarów z 20 milionów dolarów wydanych na te działania zostanie pokryte w ramach stawek ogólnych.

To wynik z łącznej oceny wynoszącej około 35 milionów dolarów i całkowitych rocznych wydatków wynoszących około 76 milionów dolarów (z wyłączeniem pozycji związanych z huraganami).

Wydatki skupiają się głównie na pomocy właścicielom gruntów pasterskich w radzeniu sobie z gruntami silnie erozyjnymi, promowaniu dobrych praktyk rolniczych i zwalczaniu szkodników.

Co jeszcze wiemy, co może być istotne przy rozważaniu propozycji klasyfikacji?

Wiemy, że pojawią się znaczne dodatkowe, jeszcze nie zidentyfikowane, koszty, które wkrótce będą musieli ponieść podatnicy miejskie i ogrodnicze, na których spadnie główny ciężar aktualizacji planów powodziowych związanych z huraganem Gabriel, począwszy od ogólnej ponownej oceny sytuacji po huraganie poziomu usług planu przeciwpowodziowego, a także z inwestycji w bezpieczeństwo.

Istnieją rzeczywiste pytania, które musimy zadać, czy przegląd polityki dochodów i finansów przeprowadzony przez HBRC osiągnął właściwy cel.

Społeczeństwo ma czas do 28 stycznia na wyrażenie swojej opinii. Proszę idź do https://www.consultations.nz/hbrc/revenue-and-financing-policy Być Twoim.

Zane Harding jest radnym Rady Regionalnej Hawke's Bay na obszarze Hastings/Heretonga. Jest właścicielem winnicy w Bridge w Pensylwanii.